가게 운영 중 건물주 바뀌었을때 세입자 나가야하나? 임대차 특약에는 가야도록 약정하였다. 그래서 나가야하는건가? ,상가건물매매,임대차계약,임대인의지위승계,상가건물,특약효력, скачать в хорошем качестве

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점포 운영 중간에 건물주가 바뀌었다. 임대차계약서에는 건물주 바뀌면 세입자 나가야한다고 써 있다. 세입자는 나가야하나? 상가건물 매매되었을 때 임대차 계약과 임대인의 지위 승계 이야기 시작 서울의 한 번화가에 위치한 작은 카페를 운영하는 김 사장님이 계십니다. 김 사장님은 보증금 2억원에, 월세 200만원을 내고 상가건물을 임차하여 카페를 운영하고 있었습니다. 그런데 어느 날, 건물주인이 바뀌었다는 소식을 듣게 됩니다. 새로운 건물주인은 김 사장님에게 나가달라고 요구합니다. 김 사장님은 당황스러웠지만, 법적으로 어떻게 대응해야 할지 고민하게 됩니다. 임대인의 지위 승계 여기서 중요한 점은, 임차상가건물의 양수인, 즉 새로운 건물주인은 임대인의 지위를 승계한다는 것입니다. 이는 상속, 경매 등으로 소유권을 취득한 경우에도 마찬가지입니다. (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)따라서 김 사장님은 새로운 건물주인에게도 기존 임대차 계약을 주장할 수 있습니다. 또한 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 임차상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 대항요건 김 사장님이 임대차 계약을 주장하기 위해서는 두 가지 대항요건을 갖추어야 합니다. 첫째, 건물의 인도, 즉 실제로 건물을 사용하고 있어야 합니다. 둘째, 사업자등록을 완료해야 합니다. 이 두 가지 요건을 갖추면, 임대인이 변경되더라도 전(前)임대인과 체결한 임대차 계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 특약의 효력 또한, 양도인인 전(前)임대인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 내용의 특약이 있더라도, 이 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다.(상가건물 임대차보호법 제 15조 ) 따라서 김 사장님은 새로운 건물주인에게도 기존 임대차 계약을 주장할 수 있습니다. 임대차계약의 해지 여부 하지만, 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어, 임차상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 김 사장님은 임대차 계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있습니다. 영업이 잘 안되고 있는데, 건물주가 바뀌면 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수도 있습니다. 결론 결론적으로, 김 사장님은 새로운 건물주인이 나가라고 하더라도 나가지 않아도 됩니다. 임대인의 지위는 자동으로 승계되며, 김 사장님은 기존 임대차 계약을 주장할 수 있습니다. 이로써 김 사장님은 안심하고 카페를 계속 운영할 수 있게 되었습니다. 전체 원고 보러가기 https://blog.naver.com/skslifeneo/223... 점포매매,상가건물매매,임대차계약,임대인의지위승계,상가건물,상가건물임대차보호법, 임차상가건물,면책적소멸,차임지급청구권,채무자,양수인,대항력,대항요건,특약효력, 건물매매시임차인나가라,임대차계약해지,임대차기간,임대차기간만료전,새로운건물주인, 기존임대차계약,신경선행정사,신경선공인중개사,서민권익행정사,