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中山9蚊9一層樓,屋白送都冇人要!中山樓市,全軍覆沒!無人接盤,大量香港投資客被深套灣區! 呢幾年嘅房地產行業,好似坐過山車咁,講系經歷緊一場「無差別大洗牌」都唔誇張啊。無論你系大發展商定系小業主,個個都要重新適應過呢個遊戲規則。 等我哋睇下舊年張成績單先啦,全國新樓銷售額得返9.68萬億,同之前高峰期18.2萬億比,真系斬咗一半落嚟啊!喂,呢個數字睇見都心噏啦,你頂唔頂得順?以前啲人話樓市系「永動機」,而家睇返真系笑大人個口啊。 講起樓市高峰期嗰陣,真系癲架!個個搶住做「地王」,啲人排隊攞號買樓好似唔使錢咁,今日唔買聽日就貴幾十萬,業主朝頭晚黑都可以臨時加價。我有個friend試過睇中個單位,落訂前同業主飲個茶嘅時間,個人企硬要加多二十萬,激到佢當場差啲爆血管啊。 但系而家呢?真系風水輪流轉啦!成日聽到邊個邊個發展商「爆煲」,土地拍賣沒人要,成個中山起碼有幾百個項目掛咗上法拍網。最慘系以前啲「地王」,而家變咗「地主」,啲樓起到一半,工人突然全部撤場,得返個地盤喺度生鏽。發展商為咗搵人接貨,真系乜嘢橋都使出嚟——直接減價都算啦,仲要送管理費、送家電、送全屋裝修,有個盤甚至話幫你供埋首期利息,你話系咪好搞笑啊? 前排中山個樓市更加誇張,有個盤居然打出「9蚊9首付」買精裝房嘅宣傳,真系當去買餸啊?唔單止系噉,臨珠片區好似三鄉、南朗、坦洲呢幾個地方,樓價基本上全面插水,而且一個跌得比一個狠。我收到風話,中山舊年全年新樓住宅成交得20493套,同前年嘅28932套比,足足少咗八千幾套啊大佬! 其實如果一直有留意開中山樓市嘅朋友都知道,除咗2018同2019年短暫反彈過之外,大部分時間都系跌多過升架。等我同大家逐區拆解下: 先講三鄉鎮啦,今年4月二手樓均價系9256蚊/平方米,表面上比3月升咗10.64%,但呢個數字有啲取巧嘅,主要系因為前個月跌得太甘,所以先睇落反彈得犀利。真正反映市場情況嘅「近一個月樓價」指標,其實系9345蚊/平方米,同舊年5月嘅8582蚊比,一年先升得嗰少少,真系跑輸通漲啦! 如果深入啲睇三鄉個市場,你會發現7500-8000蚊/平方米呢個價位嘅盤最多,占到成13.45%,但搞笑嘅系,100%嘅買家都只系集中睇呢個價位區間嘅樓。即系話,業主想賣貴啲都沒人睇,個市場已經變成買家話事。 跟住到坦洲鎮,個跌勢就更加連貫啦。今年4月二手樓均價8702蚊/平方米,比3月微跌0.48%,但同舊年比就跌咗7.33%。睇返個供應結構,9000-10000蚊/平方米嘅盤占到15.30%,但全部買家都只系睇緊8000-9000蚊嘅盤,個個都抱住「睇定啲先」嘅心態。 最慘系坦洲個樓價自從舊年5月見過9630蚊/平方米嘅高位之後,就開啟咗連續12個月下跌嘅模式,創咗臨珠片區最長跌市紀錄,真系跌到阿媽都唔認得啊。 南朗鎮都唔好得去邊,4月二手樓均價9483蚊/平方米,環比跌1.13%,同比更加系跌咗成10.33%!過去一年入邊,得一個月系升嘅,其餘11個月全部跌,以前好搶手嘅某個盤,由高峰期萬六蚊/平方米跌到而家得返四位數,之前入貨嘅投資客真系蝕到入肉。 點解會搞成噉?其實好簡單,就系供求關係根本性逆轉咗。三鄉鎮而家都冇乜新盤推出,全靠二手市場撐住。坦洲鎮就更加明顯,已經完全變成「買家市場」,掛牌量同成交量完全唔成比例。 以前撐起成個臨珠樓市嘅珠海外溢需求,而家開始枯竭啦。因為珠海自己個樓市都進入調整期,搞到「珠海打工,中山住」嘅跨城模式冇咁吸引。計下條數啦,三鄉鎮嘅售租比高達41年,坦洲都要38年,遠遠超出國際公認合理值(15-20年),即系話你要收租收成41年先返到本,投資價值真系凍過水。 市場預期呢家嘢好得意架,當個個都覺得個市會跌嘅時候,就會形成自我實現嘅預言。三鄉鎮4月嘅「住房理性預期指數」系-0.47%,坦洲5月更加系-0.58%,全部都處於「穩定偏負」區間。即系話大部分人都睇淡後市,寧願揸住現金都唔想入市。 不過話分兩頭,唔系所有樓都跌得咁慘嘅。高端樓盤就比較抗跌,好似南朗某個項目仍然可以賣到19792蚊/平方米,某個別墅盤同另一個盤都分別企穩萬七同萬四蚊。但大家要明白喔,呢啲系別墅盤,同普通住宅根本唔同市場,唔可以直接比較。 地段價值始終都系重要嘅,三鄉鎮金涌大道沿線嘅某個花園項目同另一個盤,都可以保持到萬五同萬三蚊嘅價位,證明位置好嘅樓喺跌市中都有較強支撐力。 至於啲剛需盤呢,就主要採取「以價換量」策略。雅居樂某個盤均價7774蚊/平方米,三鄉某個盤8391蚊/平方米,仲有好多新盤已經跌到五、六千蚊一平方米。喂,聽到呢個數字,高峰期買咗樓嘅業主真系要搵定紙巾抹眼淚啦! 南朗鎮有個項目掛牌價8610蚊/平方米,坦洲鎮就更加兩極分化,有個盤仍然可以賣到成萬九蚊/平方米,但另一個盤就只系8544蚊/平方米。前者靠品質吸引高端客,後者就靠性價比吸剛需。喺市場下行期,產品定位準唔準確真系生死攸關。 臨珠三鎮面對嘅唔單止系周期性調整,更加系發展模式嘅根本挑戰。早期過度消費「珠海概念」,當呢個概念未能轉化成實際嘅通勤便利同產業協作嘅時候,價格回歸現實就系必然結果。坦洲鎮作為「中山嘅珠海睡城」,暴露出過度依賴單一城市嘅風險,當珠海自己都自身難保,外溢需求自然首當其衝減少。 講真,如果唔系有深中通道呢支強心針,中山樓市嘅情況只會更加慘澹。三鄉鎮雖然4月均價環比升咗10.64%,但近一個月數據又回落返去9345蚊/平方米,證明個反彈根本冇基礎。 南朗鎮嘅跌勢就更加有代表性——過去一年11個月跌,得1個月升,呢種單邊下跌行情反映區域樓市缺乏內生動力,過度依賴外部資金同預期支撐。 土地存量問題都唔可以忽視。三鄉鎮、坦洲鎮待開發用地規模仍然好大,潛在供應量可能會令市場調整周期更加長。當需求退潮,供應過多嘅矛盾就浮上面啦。 截至今年4月底,全市住宅庫存量有56964套,面積約662.2萬㎡,套數環比下降1.04%、面積環比下降0.96%,同比分別下降約1成。即系話,雖然庫存有輕微減少,但整體嚟講仍然系好多樓等緊賣。 中山樓市早年瘋狂透支購買力,到而家都未緩過氣。無論系三鄉、南朗定系坦洲嘅臨珠板塊,從綜合功能嚟睇,冇產業同人才等優勢加持,尤其喺當下樓市分化嚴重嘅時代,有啲板塊嘅樓價註定冇乜前景。再加上天量供應同經濟環境唔好,未來臨珠板塊價格跌幅可能會好大,而且好難賣,降價都未必有人要嘅現象,可能仲會持續一段時間。 最後同大家分享個真實案例:我有個親戚2019年喺坦洲用萬二蚊/平方米買咗個三房單位,當時個個都話佢執到寶,點知而家同一棟樓放盤只系八千幾蚊,仲要半年都未賣出。佢成日同我講:「早知拎啲錢去飲茶好過啦!」 所以話,樓市真系冇永遠嘅常勝將軍。各位街坊,你哋對中山樓市有咩睇法呢?歡迎留言一齊討論下!