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지역주택조합의 설립인가 요건

지역주택조합을 설립하기 전에는 지역주택조합 설립 추진위원회 단계를 거쳐 지역주택조합 설립을 준비합니다. 그리고 주택법 제11조 제1항에 따라, 지역주택조합 추진위원회가 관할 시장, 군수, 구청장으로부터 조합설립인가를 받음으로써, 지역주택조합 추진위원회는 지역주택조합으로 전환됩니다. 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다. 주택법 제11조 제1항 이렇게 지역주택조합 추진위원회가 조합설립인가를 받기 위한 요건은 크게 3가지로 정리할 수 있습니다. 첫번째로, 주택법 제11조 제2항 제1호에 따라, 해당 지역주택조합 추진위원회는 해당 주택건설 대지의 80% 이상의 토지사용권원을 확보하여야 합니다. 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것 주택법 제11조 제2항 본문 및 제1호 여기에서 토지사용권원이란 해당 토지의 소유권이전등기를 완료하거나 매매계약 등으로 소유권을 취득할 수 있는 지위를 확보하는 것 뿐만 아니라, 사용승낙서 등으로 해당 토지를 지역주택조합 사업에 활용할 수 있는 권원을 확보한 경우까지를 포함하는 의미입니다. 따라서 주택건설 대지 중 80% 이상의 토지를 직접 이전등기까지 완료하거나 매매계약만 체결한 상태여도 무방하며, 매매계약 체결이 아니더라도 토지주로부터 사용승낙서를 받은 경우도 80%의 산정에 포함됩니다. 지역주택조합 설립인가의 두번째 요건으로, 주택법 제11조 제2항 제2호에 의해, 해당 지역주택조합 추진위원회는 15% 이상의 토지소유권을 확보해야 합니다. 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것 주택법 제11조 제2항 본문 및 제2호 여기에서 토지소유권의 확보란 토지의 소유권이전등기를 완료하는 경우뿐만 아니라, 토지 매매계약을 통하여 토지소유권을 취득할 수 있는 지위를 확보하는 경우를 포함합니다. 다만 토지매매계약 없이 단순히 사용승낙서만 받은 경우는 토지소유권을 확보한 경우에 해당하지 않습니다. 한가지 주의할 점은, 주택법 제11조 제2항에서 규정하는 15% 이상의 토지소유권을 확보하여햐 하는 조합설립인가 요건은 2020년, 주택법이 개정되면서 새롭게 추가된 내용입니다. 그리고 주택법이 개정될 때, 기존의 지역주택조합 추진위원회에 대해서는 기존의 조합설립인가 요건을 그대로 적용하도록 하고, 개정 주택법이 시행되는 2020년 7월 23일 이후부터 조합원 모집신고를 하는 지역주택조합부터 개정 주택법이 적용되도록 하였습니다. 따라서 2020년 7월 22일까지 조합원 모집신고를 한 지역주택조합 추진위원회는 조합설립인가를 받는 데 있어서 15%의 토지소유권을 확보할 것이 요구되지 않습니다. 지역주택조합 설립인가의 세번째 요건으로, 주택법 시행령 제20조 제7항에 의해, 사업계획서상의 예정 세대수의 50% 이상의 조합원을 모집, 유지하여야 합니다. 주택조합은 법 제11조에 따른 주택조합 설립인가를 받는 날부터 법 제49조에 따른 사용검사를 받는 날까지 계속하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족해야 한다. 1. 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 이상의 조합원으로 구성할 것. 주택법 시행령 제20조 제7항 및 제1호 본문 지역주택조합 추진위원회가 시장, 군수, 구청장에게 조합설립인가를 신청할 때에는 사업계획서와 조합원명부를 제출해야 하고, 사업계획서에는 예정 세대수가 포함됩니다. 그리고 주택법 시행령은 조합설립의 요건이자 조합을 유지하기 위한 요건으로서 조합원이 예정 세대수의 50% 이상일 것을 규정하는 것입니다. 지역주택조합 설립인가를 받은 이후 이러한 요건을 사후적으로 상실한 경우에 대해서는 명시적인 규정은 없으나, 주택법 제94조는 국토교통부 장관이나 지방자치단체장은 조합이 주택법 등을 위반한 경우는 필요한 조치를 명령할 수 있도록 하고 있고, 주택법 제14조 제2항은 조합이 그 명령을 이행하지 못할 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있도록 하고 있는 점을 볼 때, 주택조합이 설립인가요건을 사후적으로 상실한 경우라면, 관청이 조치 명령을 내릴 수 있고, 이를 이행하지 못하면 설립인가가 취소된다고 할 수 있습니다.