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[예언] 2025년 부동산 전망 | 이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가) 서울 아파트 가격 공급부족통계 집값 하락,대세 하락장 초입

[예언] 2025년 부동산 전망 | 이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가) 서울 아파트 가격 공급부족통계 집값 하락,대세 하락장 초입 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다. 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! 상담문의 02. 6951. 2482 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 주요내용 연구원 자료 및 뉴스 매스컴에서 요즘 뜨겁게 이슈가 되고 있는것이 서울아파트 공급부족 현상으로 2025년 부동산 전망에 있어 집값 폭등 시기가 올 수 있다는 내용입니다. 지금 대부분의 집값 상승이 지속되다 보니 실제 그렇게 인지하고 있는 수요도 대부분을 차지하고 있는 상황입니다. 저의 답변은 오히려 공급부족이 아닌 공급과잉 이며 수요가 지금보다 더 감소될 가능성이 있기에 오히려 집값 하락세로 접어들 수 있다고 말씀을 드리고 싶습니다. 2년 전부터 부동산 전망에 있어 빠르면 2024년 4분기 부터 경기가 악화되기 시작하면서 2025년 대세하락장 초입구간으로 접어든다는 강의를 수도 없이 해오고 있습니다. 서울 아파트 인허가물량 착공물량이 실제 감소하여 집값 상승을 야기 시킬 수 있다 생각하지만 입주물량만 공급물량이 아닙니다. 현재 거래되지 못한 매도물량은 오히려 적체되면서 과잉 되고 있는 실정입니다. 아실통계 자료에 따르면 21.월 3.9만가구 에서 24.6월 8.3만가구로 2배이상 증가되고 있는상황입니다. 거래 없이 집값이 상승되고 있는건 펀더멘탈이 약하다 의미할 수 있으며 시장 급변시 낙폭이 커질 가능성이 매우 농후합니다. 똰 내년까지 입주할 수 있는 3천세대 이상의 매머드급 단지의 강남4구의 물량을 보게되면 약 2.5만가구 정도됩니다. 강동구 둔촌주공 ,잠실 미성크로바 ,잠실 진주아파트 , 청담 삼익, 청담홍실, 반포 메이플자이 등의 아파트가 줄지어 입주를 하게 될겁니다. 아직 입주자 모집공고를 하지 않았기에 통계에 집계되고 있지 않아 모르고 있는 분들이 많이 계시는데 작년부터 이미 착공에 들어간 곳이 많이 있습니다. 결국 주변 구축아파트 전세가격 약세로 전환 될 가능성이 크며 매매가격 또한 약세로 전환 될 수 밖에 없을것입니다. 서울 외곽지까지 확산될 가능성이 큽니다. 또한 2022년 집갑 하락에 있어 강남일대는 하방경직성을 키우며 가격이 견고 했었는데 23.1.3일 이후부터 15억초과 아파트 ltv 50% 까지 완화되면서 오히려 매물이 증가되었습니다. 강남구 매도물량은 당시 4천가구에서 24.6월 현재 8천가구 이며 강남4구 전부 2배씩 증가된 상황입니다. 시장이 개선되면 매도하고자 하는 수요가 증가되기 때문입니다. 내년이 되는 해는 토지거래허가구역 5년 자동해제 되는 시점이 찾아오게 됩니다. 5년동안 시세차익을 위해 매도하지 못했던 분들의 매물이 적체될 가능성이 매우 크게 될것으로 보여집니다. 또한 1만가구가 넘게 입주한 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크 , 개포 프레지던스 , 반포 래미안 원베일리 등 신축아파트 입주 후 2년 비과세 매물도 시장에 나올 수 있게 됩니다. 입주권 당시 매도했을 때와 준공이후 매도했을때 1세대 1주택 장기보유특별공제 혜택이 달라 질 수 있기 때문입니다. 영상 참고 하세요 . 또한 아파트 주택임대사업자 자동말소 매물도 시장에 출회 되기 시작할겁니다. 14년도까지 누적기준 약40만호 정도 밖에 되지 않았던 주임사 매물이 15년 59만호 ,16년 79만호,17년 98만호 18.8월 118만호가 등록했었습니다. 자진말소 하고 양도할 수 있지만 8년 임대기간 충족후 양도해야지만 장특공제 50% 받을 수 있기에 자동말소를 할 수 밖에 없습니다. 그런 매물들이 하급지에서부터 쏟아져 나올 수 있게 됩니다. 또한 분양가상한제 지역, 공공분양 지역을 제외하고는 전부 고분양가로 산정되어 분양을하기에 미분양 및 미계약분이 증가되고 있습니다. 21.1월 41호에서 24.4월 936호로 크게 증가되었고 1500호 이상 미분양이 적체되면 위험신호 2000호 이상 적체되면 위험단계로 봐야합니다. 따라서 공금 부족이 아니라 공급이 과잉되고 있고 앞으로도 과잉될 수 밖에 없을겁니다. 백번 양보해서 공급부족이 되었다 가정해도 수요가 그보다 더 부족하다면 집값은 하락할 수 밖에 없습니다. 수요는 지금보다 더 감소할 것으로 보여집니다. 서울 아파트 평균 거래량 6천건 이상 나와야 하는데 23년도 평균 2천~3천건 으로 집값 반등이 일어났고 24년도는 4천건으로 상승 중에 있습니다. 21년도 상황과 유사하죠. 시장에 참여하는 수요는 적은데 집값이 상승하는 건 극소수의 매수자들의 심리 변화로 매매가격이 상승되는 상황은 가짜상승이며 거래기반없이 상승되는 것이므로 향후 시장이 급변하게 되면 심리 변화로 인해 오히려 낙폭이 커질 수 밖에 없을것입니다. 또한 지금은 소비가 위축되고 있는 상황입니다. 경제성장률만 봐도 알 수 있죠. 21년도 4.6% 에서 23년도 1.4%로 감소되었죠. 전세계적으로 소비가 위축되고 있고 결국 기업의 수익성이 하락되어 나타나는 현상이죠. 우리나라 최대 교역국은 24년도 아직도 중국 입니다. 중국에서 큰 무역수지 적자를 보고 있는 상황에 더 악화 될 수 도 있다고 봅니다. 중국은 2년동안 생산자물가 상승률이 -2%로 디플레고 소비자물가 또한 디플레 늪에 빠진 상태입니다. 중국 수요 소비가 침체되면 전세계적 경제 침체로 접어들 수 있습니다. 그럼 경기악화로 소비가 더욱더 위축될 수 밖에 없을것입니다. 소비자물가 상승률만 봐도 알수 있죠. 인플레 발생원인은 비용인플레 (원자재가격상승) 수요인플레 (소비로인한 상승) 가 작용했기 때문에 21.1월 0.9% 에서 22.7월 6.3% 로 정점을 찍었던 겁니다. 지금 아직도 원자재가격은 높기만 합니다. 그런데 물가는 24.5월 2.7%로 엄청나게 낮아졌고 둔화되었습니다. 또다른 인플레인 수요인플레가 큰폭으로 낮아졌고 원자재상승보다 더 크게 낮아졌음을 의미할 수 있습니다. 사람들이 가계긴축으로 돈을 쓰고 있지 않다는 의미입니다. 앞으로 물가목표치 2%까지 도달하면 해외여행이 급감하기 시작할 것이 그이하가 되면 디플레 심리가 크게 발생되어 주택 다운사이징이시작될겁니다. 또한 올해 상반기부터 본격적으로 변동금리에 따른 스트레스 dsr이 도입되었습니다. 시장 충격을 완화하고자 24.상반기 25% 선반영 하고 24.하반기는 50% 반영 25년은 100%를 반영하게 되어 대출한도가 25년부터 영향을 크게 줄것으로 보여집니다. 가뜩이나 집값이 큼폭으로 상승했는데 한도가 줄어들면 수요는 감소할 영향이 커질 수 밖에 없을것입니다. 집값 상승세는 다주택 주타수요가 유입이 본격화 되야지 시작이 되는데 이미 역전세 놓여 대응하기 바쁜 다주택자는 매수할 여력이 되지 않습니다. 전세가율이 낮아 투자금액이 많이 투입되고 취득세 중과가 시행되고 있기에 시장에 참여하지 못합니다. 그리고 앞으로 금리인하가 시행될텐데 그시기 수요가 증가될거다고 주장하는 분들이 많은데 오히려 저는 하락할 것으로 보입니다. 이미 서울 아파트는 전고점 근접한 금액까지 상승되어 고점인식이 커지는 상황이고 가격이 높고 투자금액이 많아 매력도가 떨어집니다. 결국 지방광역시 지역일대로 수요가 유입될것이고 시간이 지나면 지방 중소도시 지역까지도 확산될것입니다. 유동성이 증가되지만 저렴한 바닥매수를 할 수 있는 곳으로 이동할겁니다.서울과 디커플링이 일어날것이며 금리인하는 양면성을 띄울겁니다. 경기가 악화되기에 심리가 더욱더 위축될 수 밖에 없을것이며 내수경기 뿐 아니라 금리인상이 경제에 반영될 수 있는 시점으로 보여지기에 더욱더 소비는 위축될것으로 보입니다. 그리고 이미 시장금리에 선반영 중에 있습니다. 고정금리에 반영되는 5년물 은행채 금리는 23.10월 4.8%로 당시 주담대는 5%를 넘겼습니다. 그런데 24.6월 3.5%로 급격히 낮아졌고 주담대금리 2% 진입을 했습니다. 신한은행 2.98% , 국민은행 3.09% , 우리은행 3.22%로 부담히 낮아진 상황이라 기준금리 인하가 나와도 크게 영향을 보진 않을겁니다. 다만 기준금리 바닥을 찍는 순간 다시 하락주기 속 반등시기가 올 수 있습니다. 따라서 공급물량을 입주물량으로만 보는 단편적모습으로 판단하여 실수를 범하고 실패의 원흉이 되지 않으셨으면 합니다. 지금 집값 상승이 일어나고 있지만 멀지 않은 미래를 미리 예견하여 대응하고 대처하고 계획을 수정해야만 할것입니다 #아파트 #집값 #부동산전망