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【銀行按揭】浮息按揭「H 按」和「P 按」懶人包

在造按揭時，銀行會讓買家選擇用P按和H按作為按揭息率，其實兩者都是浮息按揭，供樓的利息會因時間變化，到底兩者有什麼分別？什麼是封頂位？ #H按 #按揭 #P按 #hibormortgageplan #PrimebasedMortgagePlan #hibor #浮息按揭 #封頂位 #息率 #Caprate #理財 #增值 #退休 #退休部署 #收息 #增加收入 #理財 #理財入門 #理財習慣 #投資新手 #資產管理 #投資必知 #財務自由 #慳錢大法 #投資機遇 #財富管理 #財務自由 #輕鬆致富 #理財貼士 #抗通脹 ______________________________________ ABC理財頻道 分享理財小貼士, 助你輕鬆致富 網址: https://www.abcfinancechannel.com Facebook:   / wealthgem   Instagram:   / wealth_gem   WhatsApp: (852) 5628-5626 5626-7267 一般來說，「按揭息率」的選項上 銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇 兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化 但究竟它們有什麼分別？ 所謂「P按」，當中的「P」就是「PRIME RATE」的意思 中文解作「最優惠利率」 傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率 無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時 利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算 例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」 其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議 銀行為求爭取生意 也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算 一直沿用至今天 我們在計算「P按」的「按揭息率」時 仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算 在聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動 故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率 現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」 分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘 A銀行提供予買家的「P按」息率為 P-2.5厘 由於A銀行的「最優惠利率」為5厘 故「5厘-2.5厘」下，買家的按揭息率就是2.5厘 準買家在選擇「P按」時 除了要留意「P減」後方的「固定點子」外 還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低 舉例，B銀行提供予買家的「P按」息率為「P-2.75厘」 表面上比起A銀行的條款吸引 但由於B銀行所採用的「最優惠利率」為5.25厘 故「5.25厘-2.75厘」下，買家的按揭息率為2.5厘 實際上跟A銀行並沒有分別 選定了息率後，連同按揭年期 就可以計算出每月供款為多少 假設一個買家購入一層400萬元的物業 自己支付了40%首期，餘下60%向A銀行承做按揭 並申請最長供款年期30年，買家選擇了「P按」 而銀行批出「P-2.5厘」利息，這意味他的供款利息就是2.5厘 變相每月供款就是9,483元 值得留意一點，當買家選定了「P-2.5厘」作為按揭供款利息後 「2.5厘」這部份是不會轉變的 但「P」卻會隨美國加息或減息而有所調整 過往我們聽到新聞說「美國進入了加息周期」，部份銀行會上調「P」 例如在2019年匯豐銀行就曾上調了八分一厘 「最優惠利率」由「5厘」上升至「5.125厘」 在這個情況下，供款就會上升至9,640元 除了選取「P按」之外，買家另一個選擇就是「H按」 「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」 「銀行同業拆息」最大特色就是會視乎拆借時間長短而有不同息率 有關更多Hibor的資料可以看上一條影片 由於「銀行同業拆息」就是銀行的資金成本 銀行在不會做蝕本生意的情況下 批出按揭貸款予買家一定須在「H」之上加徵一個百分比 藉以賺取客戶利潤 舉例「H+1.5厘」計算，銀行就是賺取準業主1.5厘的利息 由於「銀行同業拆息」會按拆借時間，而衍生不同利息 一般來說，會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」 「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」 只要時間愈長，息口也自然會愈高 但如果選用「拆息按揭」來供樓的話 銀行又會以哪一款拆息來計算息率呢? 大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準 但就算選取了「一個月銀行同業拆息」來計算按揭息率 問題是拆息每天也在不斷演變 我們在供樓的時候又會選用哪一天的拆息來計算呢? 「銀行公會」每天早上11:15分也會公布出結算率 大家可以在銀行公會的網頁上找出相關紀錄 現時除了「匯豐銀行」及「恒生銀行」採用自己拆息計算之外 現時大部份銀行也會依此來計算「拆息按揭」 至於銀行採用哪一天的「拆息」來計算「拆息按揭」呢? 不同銀行會有不同做法 有銀行會以業主承造按揭當天的息率來計價 舉例如果A本身在6月11日供樓的話 銀行會用5月11日的拆息來作計算 部份銀行則以每月的第一天作為準則 如果拆息突然抽升，業主豈不是要捱下很貴的息口? 答案並不是 只因銀行在提供「拆息按揭」時 往往會提供一個「封頂息率」 (CAP RATE) 給準業主 所謂「封頂息率」，就是當拆息突然抽升 而觸及「封頂息率」時 銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率 鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈 很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊 變相「H按」一度成為申請按揭的主流 例如A銀行提供的「拆息按揭」計劃是「H+1.5厘」 同時設有「封頂息率」「P-2.5厘」 以A銀行「一個月同業拆息」0.7厘計算 「拆息按揭」的息率就是「0.7厘+1.5厘」，也就是2.2厘 而「封頂息率」則為「5-2.5厘」，也就是2.5厘 一旦拆息抽升，而導致息率高於2.5厘的話 銀行就會自動跳回「封頂息率」來供樓 但是我上次都有提過，當銀行資金持續短缺時 拆息不斷上升，最終銀行都會加息 上調最優惠利率，亦即是P 而封頂是根據P來計算，P上升供款額亦會上升 所以不要以為按揭Ｈ按封頂，之後加息都不會受影響