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Immeuble 400 m² à 10 000 € : pourquoi je l’ai refusé (méthode complète d’analyse)

Un immeuble de 400 m² proposé à 10 000 euros, ça ressemble à “l’affaire du siècle”. En réalité, c’était un gouffre financier. Dans cette vidéo, je t’emmène sur le terrain et je te montre, étape par étape, ma méthode d’analyse pour comprendre pourquoi j’ai refusé ce deal, et comment tu peux utiliser le même process pour tes propres visites, même pour un simple studio. 🔥 Abonnez-vous à la chaîne pour ne pas louper les prochains épisodes :    / @nextdeal-fr   🚀 Investir à nos côtés dans ce genre de projet : https://excelio.club ▬▬▬▬▬▬▬▬ 🛠 MES OUTILS IMMOBILIER 🛠 ▬▬▬▬▬▬▬▬ Analyse & Projection DPE : https://dpewizard.com Estimation coûts travaux : https://simulreno.com Sécurisation de son logement : https://optisecur.com Acheter ou louer sa résidence principale : https://simulreno.com/acheter-ou-loue... ▬▬▬▬▬ 🎓 MES MASTERCLASS GRATUITES 🎓 ▬▬▬▬▬ Investissement : Top 10 des stratégies en immobilier :    • Investissement : Top 10 des stratégies en ...   DPE : 1.000 astuces pour booster ton score énergétique :    • 1.000 astuces pour booster ton score énerg...   Comment planter sa startup en 15 leçons :    • Comment planter sa Startup en 15 leçons   ▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬ Je t’emmène avec moi en visite sur un immeuble de 400 m² proposé quasiment gratuitement : 10 000 euros. Sur le papier, c’est l’opportunité parfaite. En réalité, c’est un cas d’école pour comprendre comment un “bon plan” peut se transformer en piège à six chiffres si tu ne sais pas analyser un bien en profondeur. Dans cette vidéo, je décortique l’immeuble comme je le fais pour mes propres investissements. On commence par l’opportunité et la rentabilité théorique, puis on regarde l’organisation des logements, les plans, la divisibilité, l’état général, les diagnostics, la toiture, les façades, les réseaux, l’isolation, les menuiseries. Très vite, les premiers signaux inquiétants apparaissent. Puis viennent les red flags majeurs : humidité structurelle au rez-de-chaussée, dégâts des eaux répétés, champignons xylophages (polypore, puis mérule), affaissement du bâtiment par sa partie centrale. Je t’explique comment j’estime les coûts de travaux (minimum 1300 €/m² dans ce cas, avant même de régler le problème structurel), comment j’utilise SimulReno pour chiffrer un chantier global, et pourquoi, malgré un prix d’achat presque symbolique, le projet n’est pas rentable en zone rurale sans valeur patrimoniale forte. On parle aussi financement : aucun banquier sérieux ne financera ce type de dossier, et le défaut d’entretien a mené à une seule conclusion possible à moyen terme : la démolition. À la fin de la vidéo, tu repars avec une checklist claire pour tes visites : regarder d’abord la structure et l’enveloppe, traquer l’humidité et ses causes profondes, repérer les champignons, stopper net en cas de doute structurel, et calculer le coût total réel (achat + travaux + ennuis) avant de te laisser séduire par un prix d’appel. C’est un process d’analyse que tu peux appliquer à tous les biens immobiliers, du petit appartement au gros immeuble en province. ▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬ 00:00 – Immeuble 400 m² à 10 000 € : pourquoi je l’ai refusé 00:20 – Visite terrain : méthode à reproduire pour toutes tes visites 01:08 – 1. L’opportunité : rentabilité et potentiel du bien 02:16 – Organisation des logements et plans : divisible ou non 03:51 – 2. État général et diagnostics 04:25 – Enveloppe du bâtiment : toiture et façades 05:25 – Zoom sur le diagnostic amiante 05:38 – Diagnostic plomb : il y en a partout 07:17 – Vétusté générale : minimum 800 €/m² de travaux 12:27 – 3. Réseaux et isolation 12:36 – Installation électrique : état et corrections nécessaires 14:49 – Réseau d’eau potable 15:29 – Installation gaz : anomalies et suppression prévue 16:39 – Menuiseries (fenêtres, portes) : double vitrage ancien mais acceptable 17:54 – Isolation : bilan global et besoin d’ITE respirante 21:56 – 4. Début des gros problèmes 22:00 – RED FLAG 1 : gros problème d’humidité au RDC (causes et contexte) 27:20 – Comment corriger l’humidité et ce que ça coûte 29:15 – RED FLAG 2 : dégâts des eaux multiples, planchers et poutres à changer 33:59 – RED FLAG 3 : champignons xylophages (polypore des caves) 37:39 – Estimer le coût de chantier avec SimulReno 39:25 – RED FLAG 4 : nouvelle zone de mérule 43:35 – RED FLAG 5 : affaissement du bâtiment par la partie centrale 44:21 – Game over : pourquoi ce n’est pas rentable en zone rurale 44:58 – Bilan : même presque gratuit, ce n’est pas un bon plan 45:44 – Rentabilité globale : achat + travaux + ennuis 45:58 – Pourquoi aucune banque ne financera ce projet 47:19 – Défaut d’entretien et issue probable : la démolition 49:09 – Checklist de visite : structure, humidité, champignons, structurel, coût total 52:41 – Conclusion : un process d’analyse à appliquer à tous les biens ▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬ #immobilier #investissementimmobilier #renovationimmobiliere #visiteimmobiliere #immeuble #merule #humidite