賣房前必知的葡萄牙資本利得稅陷阱. 葡萄牙賣樓資本利得稅全解析｜多套物業點樣規劃？ скачать в хорошем качестве

賣房前必知的葡萄牙資本利得稅陷阱. 葡萄牙賣樓資本利得稅全解析｜多套物業點樣規劃？

最近網上有人講，喺葡萄牙賣樓唔難，難在稅務規劃。 呢句說話其實幾準確，尤其係手上有幾套樓嘅人。 今日我一次過幫大家拆解資本利得稅真正玩法。 第一，咩情況會產生資本利得？ 只要賣價減買價再減合法成本之後有盈利，就要申報 IRS。 重點唔係你袋咗幾多現金，而係帳面利潤。 第二，資本利得點樣計？ 公式係：賣價減買價減合法費用。 買價可以按官方通脹系數調整。 合法費用包括 IMT、印花稅、公證費、登記費。 買入或賣出時嘅地產代理佣金都可以扣。 過去12年內有正式發票嘅裝修費亦可扣。 能源證書費用都算。 但前提係一定要有正式發票。 第三，稅率點樣計？ 如果你係葡萄牙稅務居民，只計50%資本利得。 呢50%會併入你當年總收入。 然後按累進稅率計算，大約14.5%至48%。 如果你盈利10萬，只計5萬入稅基。 實際交幾多，要視乎你當年總收入。 收入愈高，邊際稅率愈高。 如果你係非稅務居民，現行規則同樣只計50%。 但稅率仍然按居民累進稅率計。 已經唔再係以前簡單28%固定稅率。 呢點好多人仍然誤解。 第四，自住房HPP免稅機制。 只有賣嘅係自住房先可以申請再投資免稅。 而且必須喺36個月內再投資。 再投資範圍包括新自住房。 或者償還自住房按揭貸款。 唔係自動免稅，要喺IRS主動申報。 如果只再投資部分金額，只可按比例免稅。 投資物業完全唔適用呢個機制。 多套物業人士通常只有一套可以定義為HPP。 另外一個常見誤區係還銀行貸款可以減少應稅額。 其實唔會。 資本利得計算與你是否有貸款無關。 銀行還款只係資金流動問題。 多套物業真正難點係出售順序同時間安排。 因為每年收入不同會影響邊際稅率。 亦要考慮是否分年出售。 甚至是否轉為稅務居民再賣。 總結一句，葡萄牙賣樓唔難。 難在提前規劃。 特別係入籍後打算離開嘅人。 如果冇模擬計算，可能會多交幾萬歐稅。 稅務唔係睇單一稅率，而係睇整體結構。