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부동산 매매와 계약금 - 변호사 김혁빈

법무법인 해운 변호사 김혁빈 부산, 서울 사건을 수행합니다. 070-5101-2146, 010-2392-9912 안녕하세요 김혁빈 변호사입니다. 최근 집값이 굉장히 많이 오르고 부동산 거래도 많다보니 부동산 계약금 관련 사건이 정말 많이 발생하고 있습니다. 매매계약을 체결한 다음에도 집값이 쭉쭉 오르다 보니 매도인은 계약금의 두배를 주고라도 계약을 해제하고 싶어하고, 매수인은 계약대로 집을 사는것을 희망하는 경우가 많습니다. 그러면 부동산 계약금 사건을 케이스별로 살펴보겠습니다. 1번 케이스는 가계약 상태입니다. 부동산 매물들이 워낙 순식간에 사라지다 보니 매수인들은 부동산을 찜한다는 의미에서 계약금 일부를 가계약금으로 보내고, 매도인은 이를 수락하면서 매수인에게 계좌번호를 보내게 됩니다. 자 그런데 가계약금을 받고 며칠도 안지나서 집값이 수 천만원 올랐습니다. 이때 매도인의 계약해제가 될까요? 결론을 말씀드리면 가계약 상태에서 매도인의 계약해제는 가능합니다. 그러면 계약해제를 위해서는 받은 가계약금만 돌려주면 될까요 가계약금 두배를 줘야 할까요? 가계약을 체결할 때 매도인 매수인은 매매목적물이 몇동 몇호인지, 총 매매대금은 얼마인지, 계약금 및 잔금은 얼마인지에 대해서 이해한 상태에서 가계약을 맺게되는데 법원은 이를 매매계약의 성립으로 인정하고 있습니다. 따라서 이미 계약이 성립된 이상 매도인은 가계약금의 두배를 줘야만 계약해제가 가능합니다. 다만 매도인이 이러한 손해를 받고 싶지 않다면 본 계약시 잔금의 상당액을 중도금으로 요구하는 등의 방법으로 매도인과의 자연스러운 계약해제를 유도하거나 소송을 통해 매매계약의 착오취소를 하는 방법이 있을 수 있습니다. 2번 케이스는 본계약 상태입니다. 가계약을 한 다음 본계약서까지 작성한 상태에서 매도인이 계약을 해제하려는 경우인데요. 이때도 물론 매도인이 계약금 두배를 지급하고 계약해제가 가능한데, 이 경우에는 매수인이 매도인 뜻대로 계약해제를 하지 않고 계약대로 집을 살 수 있는지가 문제됩니다. 결론을 말씀드리면 매도인이 계약금 두배를 보내면서 계약해제를 하겠다고 하기 전이라면 중도금이나 잔금중 일부라도 먼저 매도인에게 보냄으로서 계약해제를 막을 수가 있습니다. 그런데 일부 공인중개사 분들께서도 중도금이나 잔금기일 전에는 선지급이 안된다고 아시는 분들이 많은데요. 판례에 따르면 매매계약서상 선지급을 금지한다는 약정이 없는 이상 매수인은 언제든지 잔금 일부를 송금함으로써 매도인의 계약해제를 막을 수가 있습니다. 이러한 이유로 요즘에는 매도인들이 중도금을 안받으려고 자신의 계좌를 폐쇄하는 경우도 있는데요 이 때 매수인은 변호사를 통해 중도금을 법원에 공탁함으로써 계약이행에 착수할 수가 있습니다. 3번 케이스는 매매계약 이후 중도금이나 잔금 일부가 지급된 상태입니다. 이때에는 매도인도 매수인도 일방적으로 계약을 해제할 수가 없습니다. 이때 매도인이 계약을 이행 못한다고 한다면 매수인은 소송을 통해서 등기를 받아오거나, 매도인의 이행거절을 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수가 있습니다. 최근 사건을 처리해 본 결과 부동산 계약금 사건은 정말 몇시간 혹은 찰나의 순간에 승패가 결정됐습니다. 만약 매매계약의 상대방에게서 뭔가 이한한 낌새가 보인다면 최대한 빨리 변호사와 상담을 하시고 조치를 취하시는 것이 나의 이익을 지키는 방법입니다. 감사합니다.