资深房地产律师告诉你房屋产权的吓死人的真相？为什么美国买房没有房产证？（附文字稿） скачать в хорошем качестве

资深房地产律师告诉你房屋产权的吓死人的真相？为什么美国买房没有房产证？（附文字稿）

李律师在你身边 科普美国法律解答法律问题 每天5分钟听专业律师谈美国法律 每个星期天晚上美国东部时间9点直播法律问题咨询，欢迎提问，有问必答。提问方式：视频下方留言，微信，或者发电邮 欢迎订阅关注点赞观看 联系方法： 李月新律师事务所 地址：1031 US 22 West #Suite 108, Bridgewater, NJ 08807 USA 电邮地址: stephen@lilawonline.com 微信号：thinkingpriceless 文字稿 很多人在美国买过房子，大到上千万的豪宅，小到几万美元，但是绝大多数情况下买方付了钱，过了户，拿到钥匙，但是却没有房产证，取而代之的是一份叫做Deed的几页纸。为什么说是绝大多数情况呢？因为有一种房产是有类似于房产证的证书。我在视频最后来介绍一下。 在中国, 当我们买房之后, 会得到房产证，不管房产证是谁给你的，可能是经纪人，可能是开发商，也可能是直接在房管局办的，只要你有了房产证，你就有了政府官宣证明，因为你是证件持有者，你对排他的独一无二的对房屋具有所有权。同时, 房产证还可以抵押给银行用于贷款, 用于证明债权人对该物业的有条件拥有。但在美国买房后, 在所有过户文件中, 却找不到一份官方的产权文件。也就是说, 没有所谓的美国房产证。为什么呢? 这与美国房地产市场长期的私有制度有关。 美国土地交易的历史远远早于现代规范交易制度的建立。要证明一块土地的所有权, 在美国法律传统上来讲，需要证据而不是证明。理论上必须追溯该土地交易的所有历史记录, 否则, 在法律上就会有漏洞。美国为什么经常出现土地产权纠纷，就是因为产权在更替的过程中出现错误。打个比方，一个二战后的美国大兵在日本找了个情人，生了一个孩子。大兵回国后没再过问过情人和孩子，好像日本电影草帽歌的情节。大兵过世的时候拥有一片农场，没有遗嘱，大兵回美国后结婚生了4个孩子，所以，农场被4个孩子继承，因为他太太已经过世。4个孩子把农场卖给开发商建了一个有100个别墅的小区。几十年后，情人的孩子来到美国，确认了大兵是他的父亲，于是把100个别墅的现在的屋主告上法庭，因为他要得到当时卖价的5分之1。这就是产权在更替的过程中出现错误，没有把日本情人的孩子的继承权考虑进去。但是话说回来，如果一块土地在过去的300年里交易了50次，平均每6年一次，今天甲是业主，乙是买家，甲需要把过去300年的交易纪录都交给乙来证明自己拥有排他的独一无二的产权。在实际生活中这是不可能的。这个时候，你就会知道中国的房产证的好处了，因为中国的房产证一旦发出，把产权上可能出现的产权争议全部排除，只有房产证上的那个幸运的你是房子的主人，任何人都没办法对产权提出异议。那么，美国买房过户的时候你得到的到底是什么呢？地契，或者说是房契吗？我说出来可能会吓死你。你得到的那个东西英文是DEED。那么Deed是什么呢？法律解释是一份法律文件，证明财产权的文件的签字和递交。那到底是什么意思呢？说白了就是对于某个房地产的最近一次交易的记录，记录包括卖方是谁，买方是谁，价格多少，哪天签字等等。但是这个交易纪录没有通告世界或者正式官宣你是骄傲的房地产所有人。你能不能肯定你就是产权的所有人呢？不能，因为你没有看过这个房产相关的过去300年的历史。不过，放心，美国是世界上头号资本主义强国，解决这点小麻烦就是举手之劳而已。为了让大家买卖放心，产权保险出现了。估计在中国根本不可能出现产权保险这个行业。在美国，产权保险是一个估值300亿美元的行业。因为没有像中国政府那样的官方机构来确认你的产权，给你产权证，美国房地产行业的产权保险公司给你产权保险，担保万一发生产权争议，产权保险公司会赔偿你的一切损失。于是，房地产交易就轻松多了, 买家不需要担心卖家是否合法购得和持有该物业, 也不需要验证卖家是否是真正的合法持有人。你买这个房子的时候，产权公司公司会去做这些搜索，确保在能看到的土地交易记录里一切都完美无缺。为了保证产权保险公司能够充分调查，美国的土地登记越来越完善，电子化，人工智能化，产权保险公司在好多年没有大幅涨价的情况下，依然能够保持盈利和增长。所以，在美国买房子，没有房产证，但是有地契。美国的地契就是你的房屋买卖的交易记录，需要在政府登记。如果你买了产权保险，你就有了一个类似于中国房产证的一份文件。当然，如果你选择不买产权保险，你就只有一份你的房屋买卖的交易记录。 最后，把前面挖的坑填一下。有一种房地产是有类似房产证的文件，就是合作公寓，英文叫co-op。类似于中国的集体制房产。一般以一个大楼或者一片建筑为单位，成立一个公司，根据物业发行股票，按照你的股票的多少，分配给你一个住宅单元，比如，大楼里有50个两房一厅和50个一房一厅，大楼变成公司，15000股，拥有100股可以分到一个一房一厅，拥有200股可以分到两房一厅，然后发给你一个产权证，证明你有多少股，分到的住房是哪个单元。