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德国 买房 注意事项 (自住 面积适中 出租 小户型 ) Deutschland: Tipps für Immobilienkauf, Germany: Tips real estate

很多网友问我德国买房要注意的地方。那我今天来说说。 首先，在德国买房不是拿居留的条件。 你买50套也拿不了居留。 所以想通过这条路拿居留的基本可以死心。 其次，买房是自住还是出租？ 不管是自住还是出租，当然最好是在你觉得已经或者将来能在那个长期扎根的地方买，否则到时管理房子是大问题。如果还没安定下来，不建议匆忙买房。如果是自住，量力而为买自己觉得大小合适的房子。如果是出租，本人认为还是城市里地段好的小户型房子(1,2个房间的)收益更高，平摊到没平方米的单位租金要比大面积的房子高很多。出租的话特别忌讳买大房子！ 德国单身人士居多，尤其是城市里租房族占大多数，特别是大学城。好的地段不会有空置。年轻人租房有好处，就是一般住小几年就会搬走，房东可以提高房租给下一任。大面积的房子一般适合家庭，而德国一般还是传统的家庭组成:老公上班，有孩子后老婆在家带孩子。 德国的老人一般是不帮后代带人的。 那么导致了，一个家庭只有一个人工作养家。假如他正好失业了，很可能无法缴纳房租。在德国，法律是更偏向于保护租客的。特别是有小孩租客，即使拖欠房租，房东也很难把房客赶走！ 即使请律师也非常难，而且德国的律师非常昂贵。打一个官司几千欧元很常见。所以，倒霉的话遇到老赖，你作为房东也无能为力。 地段： 在哪里都一样的道理。 地段最重要。工业发达的地区工作机会多，房价就高。 城市比农村房价更高。西德比东德的房价高(柏林例外)。 慕尼黑是德国房价最高的城市，比其它城市要高出三四成以上。接下来可能是法兰克福(由于英国脱欧，很多伦敦的金融位置般到法兰克福，从而导致这个城市对房产的需求大幅上升)，然后是奥迪所在地Ingolstadt,斯图加特及周边，柏林(这几年房价疯涨)，汉堡，杜塞多夫，科隆等都是房价上涨幅度较大的城市。以科隆为例：新建房：好的地段一般在7000-8000欧元一平米。普通地段6000-6500欧元。 偏僻一点的5000欧元左右。二手房就很难说了，因为年份不一样，房子质量不同，价格也有区别。 大概是： 好地段 6000-6500欧元，中等地段5000欧元左右。 差的地段3000-4000欧元。 城里买房一定要考虑附近的公共交通工具是否配套，步行10分钟内有地铁或轻轨的都可以考虑。不要在主街道上(车多嘈杂废气多)，房子外面最好不要有红绿灯，因为车子启动产生废气及噪音。房子必须有阳台！ 这在德国太重要了。阳台最好朝西南(阳光最多)，至少要朝南或者朝西，其次是超东。朝北不行，因为没有阳光。如果房子的窗户全部朝向北方也不行，终年不见太阳的房子谁也不喜欢。从风水角度来说也不好，阴气太重。还有附近是否有配套设施比如超市，学校，医院，药房，医生诊所，邮局等等。 不管是出租还是自住，卫生间一定得有浴缸，因为这是绝大多数女士找房的先决条件。女人就是喜欢浴缸，没有原因，就是喜欢。 房子所在的街区最好是以德国人为主的。 先去观察一下周围走动的人员组成。 再看看附近房子门铃上人的姓名。如果是默罕默德这类的最好还是远离。没有恶意，完全是从投资角度看。加油站旁的房子也不好，容易发生爆炸。 如果是高层(比如4层以上)是否有电梯？ 如果是自己老了以后自住的，一定要有电梯，而且不能有哪怕一个台阶！ 德语叫stufenloser Zugang，有的也叫altersgerecht. 现在新盖的房子一般都有电梯，很多是直达车库的。 如果是二手房，要注意建房的年份。最不好的是60年代末到80年代初的房子，特别是70年代的，因为那个年代的建筑材料及设计都差强人意。比如，虽然是电梯房，但是总是要上几个台阶才能到达电梯。 这种弱智的设计也是醉了。根本不适合老人居住。 另外，还得考虑每个月的管理费(Hausgeld)是否过高。这个Hausgeld一般是包含房屋维修准备金在里面的，即德语的Instandhaltungsrücklage。还包括垃圾处理费，暖气费，房屋公共区域维修费等等。如果是70平米左右的房子，每月200-300欧元属于正常，350欧元以上就有点偏高了。 很多人问我，现在房价那么高，还能买不？ 这个我真不好说，因为谁也不知道明天会怎样。 我的看法是: 欧盟央行实行利率，货币量化宽松的政策估计还会持续几年，加上美国也在降息，也搞量化宽松，所以肯定会对推高房价有很大的影响。利率低意味着存钱没意思，那么钱就会往房地产或者股票市场跑。所以，如果能从银行到款，房子的地段好，本人保守估计还是值得买房的。上个月，我们买的一套新建房，从银行拿的贷款利率只有1.1%，15年不变！这么低的利率不向银行贷款就亏了。如果考虑每年的通胀，简直就是负利率了。 德国的新建房少得可怜。房源也很少。加上大家买房的意愿高涨，所以，好的房源真的可以用抢房来形容。 甚至会出现竞争对手加价买房的怪相。所以，见到心仪的房子不能迟疑，先下手为强。 如果贷款买房，一定要做最坏的打算，即如果租客当老赖，不交房租的情况下你仍然能够还贷，才买房。 如果非常吃力，指望以房租来还贷，即以房租养房，我建议还是不要买。 贷款: 有固定收入Schufa信用好的职员比较容易获得贷款。私人业主如果收入不高一般比较难获得贷款。 附: 德国最大的买房，租房网站 immobilienscout24.de immowelt.de www.ebay-kleinanzeigen.de ------------------ @微信/WeChat: 914406306 我的频道 / Mein Kanal / My channel:    / @germancheese   使用摄像设备 / equipment for vids: 华为 Huawei Mate 20 智云稳定器 Zhiyun stabilisator 视频处理软件: 达芬奇