서울 매물 폭탄! 집값 하락 확산(5월9일 이후 부동산 아파트 급매물 속출.주택임대사업자 3만호 출회.금융 대출규제 발표)이경민 전문가 강의 скачать в хорошем качестве

서울 매물 폭탄! 집값 하락 확산(5월9일 이후 부동산 아파트 급매물 속출.주택임대사업자 3만호 출회.금융 대출규제 발표)이경민 전문가 강의

서울 매물 폭탄! 집값 하락 확산(5월9일 이후 부동산 아파트 급매물 속출.주택임대사업자 3만호 출회.금융 대출규제 발표)이경민 전문가 강의 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다. 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! 상담문의 02. 6951. 2482 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 주요내용 안녕하세요 이경민 부동산 하이킥 입니다. 다주택자 양도세중과배제 종료시점인 5월9일 이후 부동산 매물이 급감되고 집값 폭등을 주장하는 분들이 있습니다. 매도할 수 없어 어쩔수없이 회수해야 되는 매물들이 있기에 일시적으로 감소하는것처럼 보일수 있지만 오히려 중단기적으로 매물이 증가 적체될 가능성이 매우 높습니다. 실수요자들의 추가 금융규제 및 다주택자 금융 대출규제 , 세제특례 혜택 종료 및 시행령 개정, 주택임대사업자 자동말소 등으로 시장에 지금보다 매물이 수도권 전체 증가되어 집값 하락세가 확산될 가능성이 매우 높아졌기 때문입니다. 특히 서울, 그 가운데 강남3구 등 상급지에 매물출회가 더욱더 심화될것으로 보입니다. 이미 2020년부터 말씀드려왔던 2025년이후부터 시작되느 대세하락장에는 다주택자 등록임대주택 말소로 인한 공급과잉과 수요급감으로 집값하락세가 가속화 되며 2027년~2028년 하락의 정점에 도달할것이다고 전망해 드려왔었습니다 1. 폭등론의 허구와 포모현상의 최후 시중에는 2026년 5월 9일, 다주택자 한시적 양도세 중과배제가 종료되면 매물이 급감하고 집값이 다시 폭등할 것이라는 주장이 팽배합니다. 경험 없는 무주택자들은 집값이 절대 하락하지 않을 것이라는 공포(FOMO)에 휩싸여 강남 3구, 용산, 마용성 등 상급지의 고점 매매에 가담했습니다. 하지만 현실은 냉혹합니다. 강남 아파트는 이미 전고점 대비 10~15%(약 10억 원 이상) 하락하고 있으며, 자본 시장(주식, 코인)의 하락까지 겹쳐 심리는 더욱 위축되고 있습니다. 지금의 하락은 끝이 아니라, 거대한 하락 주기의 '이제 막 시작'일 뿐입니다. 2.실수요자를 옥죄는 잔인한 금융 규제 패키지 이재명 정부 출범 이후, 금융당국은 가계대출을 명목 GDP 증가율 이내로 관리하겠다는 강력한 방침을 세웠습니다. 가계대출 총량 관리를 GDP성장률 전망치의 절반이상으로 축소하는 방침으로 2025년 대출 증가 목표치가 3.8%에서 1.8%로 축소된 데 이어, 2026년에는 1% 초반대까지 대출을 억제할 것입니다. 이는 서울 외곽과 수도권의 6억 이하 아파트를 사려던 수요층의 숨통을 조이는 결과로 이어질겁니다 주신보 출연요율 개편(실질 금리 인상): 2026년 4월부터 대출액에 따라 보증료(출연요율)가 차등 적용됩니다. 6억 대출 시 은행이 내야 할 보증료가 180만 원에 달하며, 은행은 이 비용을 가산 금리에 얹어 대출자에게 전가하거나 아예 고액 대출을 거부하게 될 것입니다. 무주택자 DSR 규제 강화: 고액 전세 차주를 시작으로 전세 대출과 정책 대출에 DSR 규제가 순차적으로 도입하게 될겁니다. 이는 전세 수요를 급감시켜 매매가를 끌어내리는 강력한 하방 압력으로 작용합니다. 사업자 대출 전액 회수: 부동산 구입 목적으로 사업자 대출을 활용해 강남 아파트를 산 경우, 대출금이 전액 회수되고 5년간 주담대가 제한될겁니다. 현금이 없는 이들은 집을 팔아 대출을 상환할 수밖에 없는 처지에 놓일수 있습니다 3. 다주택자와 임대사업자의 퇴로 차단 대환 대출 및 만기 연장 금지: 다주택자가 대출 만기 시 기존처럼 안묵적으로 연장받는 특례가 사라집니다. 새로운 대출 규제(대출 금지)가 적용되어 대출 전액을 상환해야 하므로, 매물이 쏟아질 수밖에 없습니다. 보유세 폭탄의 현실화: 공정시장가액비율이 원상 복구(종부세 60%→80%)되면서 세부담이 급증하게 될겁니다. 7월 세법 개정안을 통해 주택 가액에 따른 단일세율(0.5~1%)이 적용되면, 다주택자들의 보유세는 감당 불가능한 수준이 됩니다. 4. 서울 3만 호 '자동말소' 폭탄과 상급지 투매 현황 가장 결정적인 타격은 '주택 임대사업자 자동말소' 물량입니다. 물량의 규모: 국토부 자료에 따라 2026년 서울에서만 22,822호가 자동 말소되며, 수도권 전체로는 11~12만 호에 달합니다. 서울 전체 매도 매물이 7만 호 수준인데, 말소 물량만 3만 호(전용 59㎡ 이상 2.2만 호)가 넘습니다. 이는 시장이 감당할 수 없는 수준의 '강제 공급'입니다. 상급지 집중 현상: 자동말소 물량은 노원(4,847호), 강남(2,791호), 송파(2,163호), 서초(1,425호) 등 서울 핵심지에 집중되어 있습니다. 강남 아파트는 면적 요건(85㎡ 이하)에 따른 양도세 100%면제, 장특공제, 재산세감면, 임대소득세 혜택을 받기 위해 등록한 물량이 많기 때문입니다. 세제 혜택의 종료: 이재명대통령의 sns에 언급된 내용에 따라 영구적이었던 세제혜택을 1년 내 처분 조건으로 양도세 중과배제를 한정하거나, 장특공제(50%) 혜택을 처분 기한 내 매도 시에만 부여하는 정책이 예고되어 있습니다. 종부세 합산 배제가 종료되면 공식 가격 합산으로 인해 세금이 수십 배(50만 원→5,000만 원) 뛸 수 있어, 다주택자들은 반드시 팔아야만 하는 상황을 맞이하게 될겁니다. 그동안의 다주택자는 22~23년 1채당 수억이상의 역전세로 인해 전세반환대출을 받아서 상환하거나 임차인에게 역월세 형식으로 납부하는 분들이 대다수이기에 현금여력이 없습니다. 5. 주요 타겟 아파트 및 지역별 정밀 분석 법정동 기준: 노원 중계동, 광명 하안동, 양천 목동, 용인 수지 풍덕천 등 재건축 기대감이 높았던 지역들에 임대사업 물량이 대거 포진해 있습니다. 단지별 분석: - 전용 59㎡ 기준: 월계 미륭·미삼·삼호, 마포 래미안 푸르지오, 옥수 파크힐스, 상계 주공 등 상급지 신축과 재건축 단지들이 리스트 상단에 있습니다. 전용 84㎡ 기준: 고덕 래미안 힐스테이트, 헬리오시티, DMC 파크뷰 자이, 파크리오, 잠실 엘스, 리센츠 등 대장주 아파트들에서도 엄청난 투매 물량이 대기 중입니다. 6.: 하락의 확산과 현명한 대응 5월 9일 이후 집값이 오른다는 것은 착각입니다. 상급지에서 시작된 급매물 출현과 호가 파괴는 하급지와 수도권 전역으로 확산될 것입니다. 지금은 상승을 기대하며 물량을 받아줄 때가 아니라, 3고 현상(고환율, 고유가, 고금리)과 재정 위기의 파고 속에서 철저히 현금을 지키며 하락의 정점(2027~2028년)을 기다려야 할 때입니다. #서울아파트전망 #부동산전망2026 #부동산하락 #주택임대사업자 #서울아파트급매물 #강남아파트급매물 #집값하락 #집값폭락 #대출규제 #부동산폭락 #다주택자보유세 #다주택자대출 #부동산하이킥 #부동산공부 #이경민 ​