撲街！黃埔樓市之殤！二手成交價再創新低！量價齊跌，全都繃唔住了，業主割肉離場，徹底躺平，擺爛，曾經嘅天價房跌落神壇！ скачать в хорошем качестве

撲街！黃埔樓市之殤！二手成交價再創新低！量價齊跌，全都繃唔住了，業主割肉離場，徹底躺平，擺爛，曾經嘅天價房跌落神壇！

黃埔樓市之殤！二手成交價再創新低！量價齊跌，全都繃唔住咗，業主割肉離場，徹底躺平，擺爛，曾經嘅天價房跌落神壇！ 由於該項目一直成交量都很低，前天發現原來系上個月3號成交的一套二手樓，畢竟貝殼成交後大概要2周後才會更新到平台成交記錄，它就系地處老黃埔，屬於魚珠CBD板塊的「保利學府里」，過去一直系黃埔區次新樓的天花板，從一手銷售到二手放盤，單價一直都系標杆，2017年一手尾貨時賣到4.2-5萬的單價，2021年更系突破6.5萬，也帶動周邊一啲樓齡相對舊，素質不一的項目突破6萬，例如黃埔花園。但系，經歷過去兩年的市場暴跌洗禮，最近成交的呢套102平南向3房兩衛單位，單價唔到3.6萬，又系畀人心頭一震，換做系該項目和周邊樓盤的二手業主，可以講系觸目驚心。 成個小區由於過往一直都系區域內單價最高，所以過去幾年成交量都唔多，貝殼能夠查睇真實成交記錄的平均落來一個月一套，但系呢個套單位屬於低樓層，成交單價低可以理解，但系亦都唔至於低到跌破4萬，100平以上的本身在過去兩年成交的亦系少之又少，好多業主認為，大面積相對剛需小戶型會更抗跌，所以心態也更強硬，就算處於樓市下跌周期，讓價的空間仍然較小，但隨着今年下半年，放盤量最多，項目最小的79平北向小三房戶型屢創新低，到79平南向小三房也跟上，88平西南向橫廳三房，亦都唔斷創出新低，淨返成交少的94平南向橫廳三房自然被迫拉低，最後到就算成交更少的100平以上的01戶型終於被徹底拖垮。 其實成個板塊的其它次房項目成交同樣較低，比如後來代替保利學府里成為老黃埔新的次新天花板的萬科·城市之光，在舊年廣州放開2年限售政策後，二手成交價睇F區的北向最新成交緊貼4萬，南向舊年12月成交的兩套92平亦都4.3萬左右，而且該小區較新，剛滿2和未滿2的占比好多，未滿2業主仲要承擔5.3%的增值稅，意味住實際單價仲要再往下壓一點，情況同樣不容樂觀。 再睇睇萬科城光E區的成交，北向不高於4.5萬單價，成交較少的南向情況比較理想一啲，4.9萬。 老黃埔的市場價格崩壞可以講系前有埋伏，後有追兵。在保利學府里之後的次新盤三劍客，萬科城光，富頤華庭，中鼎君和名城和珺合府，再到舊年中登場的新「六邊形戰士」保利·中央公館，中建·海絲城，中建·未來方舟，中交四航·珠江春。個個都來勢洶洶，在廣州市不斷修改戶型設計新規，卷戶型卷實用率，卷價格，二手樓可謂炸藥庫一樣危機四伏，只要有業主繃不住咗就來個爆發性放血自刀，市場又系一片哀鴻，過去的兩年就系噉樣過嚟的。 回睇保利呢個項目的過往，其實從拍地之初就屬於地段非常優越，綜合素質和配套系沒得講。地塊前身為老黃埔閥門廠舊址，成交樓面價1.6萬系2014年的黃埔地王項目，地塊不大，占地4萬左右平方米，規劃建6棟商品房，加一棟回遷房，小區外有私立幼兒園和少量商鋪。周邊南臨魚珠板塊，高層可以望江，近蟹山公園和瓦壺崗公園，珠江村站brt，從南門揸車出去轉臨江大道到天河區國際金融城，珠江新城都非常方便，東門出去有頂崗批發市場，生活味濃，緊挨老黃埔最成熟的大沙地商業街，街坊都知道成個黃埔區最旺就系呢度，生活配套一應俱全。項目帶省一級港灣小學學位，所以在起名字的時候，權衡各方面，仲系學位勝，所以取名保利·學府里。 發展商保利在一手銷售時曾公示過幾條未來規劃的優勢，首先系最具影響力亦系當時好多買家關注的魚珠CBD板塊規劃，仲有保利操刀的商業綜合體項目保利魚珠港的建設；跟住系7號線二期從番禺大學城駁通到大沙東地鐵站；仲有就系項目小區旁會由政府配建一個小型體育公園，而家該公園已經落成，小區有個小門能夠直接貫通，可以講係為咗小區業主專屬而設。 只係當上述的利好因素都已經全部兌現，樓價卻無力回天，隨着從舊年中秋節前廣州新政推出，黃埔區跟番禺區一齊被列入非限購區開始，大量二手業主急於着草，掛牌量不斷快速攀升，到今年中開始的天量供應，各一手項目陸續登場，將二手成交價打擊到體無完膚。該項目從開盤時賣過2字頭單價，出貨量不多，呢主要系南面最矮的兩棟，周圍於中間的樓王4棟，呢個期間好多系3字頭成交，到後邊的1，2，3棟，進入2017年春節後突破4萬，100平單位一手更系達到5萬，淨返的尾貨於2017年中很快沽清。 前面提到的最新成交的呢套單位假設系較早買入的業主，我分析他應該系覺得小區整體成交單價已經到咗成本線附近，加上1月傳統淡季，今年春節較早，買家難尋，所以急於出手，加上低樓層唔可以睇江的劣勢，導致到大戶型也創下了新的低點。畢竟絕大多數人都系追漲殺跌，買漲不買跌，漲的時候沒幾個人願意放盤，呢個項目就系典型，作為標杆項目，6萬多的時候沒人賣，到跌破5萬單價時已經系掛盤量跟項目總戶數比值接近6%，屬於情況嚴重，梗系過去兩年也並唔系只有貝殼平台成交，有唔少單位由其它中介公司成交，價錢越跌，業主越急着賣，買家上來大刀，業主也忍痛再刀，才促成交易，但系亦有唔少在樓價加速下跌過程，仲未來得及完成交易就變成買家反悔，終止交易，仲要跟業主談判退回部分定金的案例，消化掉了相當一部分，從23年上半年的接近70套放盤到最近的39套，但系小區占比戶數最多的79平北向小戶型賣掉幾套又多掛幾套，始終都系形成惡性競爭，呢批業主亦系降價主力，每次小區成交價新低亦系由小戶型率先成交，跟住最後傳導到大戶型，像病毒一樣，在呢個當下，放眼全市，大多數小區亦系相同的邏輯。 而家回睇，仲系舊年3月份成功着草的那幾位幸運業主最爽，22年底疫情放開後，再經歷過年底最後一陽大關後，普天同慶，那年的煙花銷售如火如荼，各地都紛紛大肆慶祝春節，年後翻嚟樓市亦系創出小陽春，2月底的睇房，成交量暴增，但繫到3月中旬就腰斬。。。歸根結底仲系放盤量激增，可遭遇的實際情況卻系經濟沒復甦，市場信心不足。當時小區的79平東北向小三房成交價系438萬，呢系樓王4棟的29樓05單位，結果到咗7月份後才好不容易成交了同樓棟28樓05單位，已經跌破400萬變為372.5萬，呢兩套成交的業主都要承擔5.3%的增值稅。 到咗次年的6月份端午節，仲系樓王4棟的05單位，27樓成交，336.5萬。呢位業主其實非常誠心賣，無奈由於對樓市錯誤判斷，本來系前面提到的就樓上樓下的同戶型，錯過咗舊年3，4月的買家，跟住到10月本來成交過，結果遇上買家無法辦理貸款。最後只能解約，無奈之下到咗今年6月才再次成交，比起今年3月成交的兩套78平西北向好一啲，那兩套330萬，2024的3月冇小陽春至此，小區里占比最多的北向小三房戶型，其條件最好的4棟05戶型除咗自住不賣的以外，有心賣的同戶型基本賣完。結果唔到2個月，同年7月，8月成交價分別系272萬和278萬，直接掉了60萬呢下真系跌傻了。。。更慘嘅繫到而家為止，小區再未有該戶型成交過，估計系被周邊眾多一手新盤比下去咗，還讓不畀人活往後幾個月，88平，95平都陸續往下調，再來就系開頭講述的最新成交的102平南向三房，01戶型，365萬，年中的79平加30萬年底就可以買102平了，系唔系有種穿越時空的感覺要知道100平戶型在舊年掛牌價系520萬以上，有心賣最終下半年成交過的也要490左右，到咗今年底直接蝕咗125萬。。。何況以上只係拿舊年到今年底兩年間做對比，仲冇拿2021年高點做比較。 無論點，賣房人五味雜陳經歷的最動盪的又一年，一定都有唔同的故事，吐不盡的苦水，但絕不向現實低頭，實在壓力過大的該出的房屋仲系要出，能扛得就扛，跌咗咁多，賣亦系白蝕，調整好心態，穩住。