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全完了！東莞房價2字頭，暴跌65%慘不忍睹，二手房價腰斬，房地產泡沫破滅，東莞樓市跌落神壇。

東莞樓價2字頭，暴跌65%慘不忍睹，二手樓價腰斬，房地產泡沫破滅，東莞樓市跌落神壇！相比於高點時期，東莞二手樓平均價格，跌去咗24.6%，已經破「2」跌入咗「1」字打頭時代。近日，東莞市住建局發布咗兩份報告。從報告數據來睇，3月東莞樓市環比2月「量漲價跌」，由於低價成交項目網簽增多，拉低整體成交均價，新樓網簽均價約27126元/平，價格同比下跌咗約18%、環比下跌咗約5%。更能反映市場冷暖嘅二手樓價格方面，3月份網簽均價為18348元/平方米，環比下跌4%，同比20.6%。仔細梳理了東莞住建局最近三年發布嘅同類報告，再結合最新發布嘅3月份報告，總結出咗好多有趣嘅數據：發現東莞嘅二手樓均價見頂於舊年4月份，當時東莞嘅二手樓均價高達24334元/平方米，而家跌至18348元/平方米，相比於高點，跌去咗24.6%。當時東莞樓價最高片區嘅松山湖高新區價格逼近4.5萬元，7萬單價以上嘅樓盤，唔喺少數。此外，長安、虎門呢啲熱門板塊嘅樓價，亦系動輒4萬多。到而家，松山湖高新區、長安均價相比於高點，跌去咗非常之一，虎門跌去咗四分之一。東莞樓價高點時期，城區四街道+兩鎮均價都系2萬以上，南城更系接近3.5萬元，而家只有3個在兩萬之上，三個跌破了兩萬。高點時期，東莞1個高新區均價在4萬之上，兩個街道與鎮均價在3萬之上，13個街道與鎮均價在2萬以上，18個鎮均價在2萬以下。而家，4萬以上嘅片區，仍系松山湖高新區。3萬以上嘅街道與鎮，0個。2萬以上嘅街道與鎮，5個。26個鎮均價在2萬以下，也即「1」字打頭。其中仲有兩個鎮嘅均價，跌破了萬元。石龍鎮從1.15萬元/平方米跌至0.89萬元/平方米，謝崗鎮從1.47萬元跌至0.77萬元。從跌幅角度來睇，臨深片區嘅樟木頭鎮、水鄉新城片區嘅麻涌鎮、東部產業園片區嘅謝崗鎮，均價均腰斬，跌幅分別高達57.6%、52.6%、47.5%。作為經濟強城、工業強城、產業強城、人口強城，東莞嘅樓價點解跌幅如斯？要知道，論經濟，東莞系而家26個萬億GDP城市之一。論工業，東莞系全國十大工業強城之一。論產業，東莞坐擁7個千億產業，其中仲有一個萬億產業，計算機、通信和其他電子設備製造業，該產業2021年產值為11037億元，位居全國第三。論人口，東莞2020年人口突破了千萬，系而家17個千萬人口城市之一。同時，東莞於舊年城區人口突破千萬，與杭州一齊，躋身10個超大城市。論區位，東莞嘅優勢更讓好多城市艷羨不已。東莞身處廣深兩大一線城市之間，呢一點在全國獨一份。而且系廣深港黃金軸繞不開嘅一座城市。噉樣一座要經濟有經濟，要產業有產業，要人口有人口，要區位有區位嘅城市，點解樓價陷入咗瘋狂調整入邊？邏輯很簡單，上一輪瘋狂炒作之下，呢座城市嘅均價嚴重透支了呢座城市嘅購買力和潛力。正因為東莞經濟強大、工業雄厚、產業不俗、區位優越，所以在上一輪牛市中，各路熱錢紛紛湧入東莞，尤其系深圳人，深圳嘅中介，相當一批都系在給東莞賣樓。炒作之下，東莞樓價一路狂飆，2020年更系領漲全國。高點時期，其主城街道嘅東城、南城嘅項目，動輒4萬/元平米，靠近深圳和珠江嘅長安鎮，4萬+嘅樓盤也遍地都系。4萬均價並唔系東莞樓價嘅天花板，東莞樓價嘅天花板在坐擁華為嘅松山湖，松山湖嘅價格一度衝破了7萬元。吹起身嘅泡沫，跟隨宏觀大勢，在2022年開始消融。到而家，包括東莞在內嘅所有熱點城市，樓價都進入咗調整周期。樓價調整嘅根本邏輯，其實就系一句話：好多城市嘅樓價，德不配位。我哋早就講過，對於樓價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力嘅城市來講，往後樓價回調系必然選項。更何況，而家嘅東莞，陷入咗水逆周期入邊。舊年上半年、前三季度、全年，東莞嘅GDP增速在萬億GDP城市中均倒數第一。舊年上半年，東莞嘅GDP增速只有1.5%，在萬億城市中增速倒數第一。舊年前三季度，增速亦只有2%，仍系萬億城市中跑得最慢嘅一個，同時亦系廣東所有城市中跑得最慢嘅一個。舊年，東莞市GDP為11438.13億元，同比增長2.6%。呢一增速，依舊系26個萬億GDP城市與廣東21個地級市中，速度最慢嘅一個。究其原因，系東莞嘅兩張名片工業、出口出咗問題。數據顯示，舊年東莞第二產業工業增加值為6478.18億元，同比增長1.4%；第三產業服務業增加值為4923.71億元，同比增長4.1%。此外，舊年全市規模以上工業增加值5171.00億元，同比下降1.9%。數據還顯示，舊年，東莞出口總額8460.9億元，同比下降了8.9%。除咗工業、出口跳水外，外資嘅撤離對東莞經濟嘅影響，也較深。數據顯示，2007年東莞當年實際利用外資50.4億美元，創下歷史新高，之後一路下滑，到2012年止跌上升，2015年實際利用外資54.68億美元，再創創下歷史新高。而之後則一路快速下滑，2021年只有14.5億美元。舊年，東莞市統計局披露，實際利用外資72.21億元，約10.3億美元，下降8.4%，仍在下降入邊。呢啲外資中，按照引進方式來睇，外商直接投資占比最大。按照地區劃分，中國香港和中國台灣則占比最重。三個原因，都很棘手。面對三個棘手嘅問題，東莞舊年也出台了措施。面對外資撤離，國務院舊年批覆了《東莞深化兩岸創新發展合作總體方案》，給予世界工廠東莞一個新頭銜、新任務：努力將東莞打造成兩岸產業創新發展嘅新引擎、科技創新合作嘅新高地、社會人文交流嘅新樞紐、海峽兩岸暨港澳地區交流合作嘅新平台。東莞，也成為繼廈門之後，第二個獲得此頭銜嘅城市。呢意味住，頂層設計上，官方將東莞定性為兩岸產業創新發展嘅新引擎、科技創新合作嘅新高地、社會人文交流嘅新樞紐、海峽兩岸暨港澳地區交流合作嘅新平台。要東莞去探索與台商合作嘅新模式，推動新嘅要素開放和制度開放。就系要東莞大膽嘗試，更加努力去與台灣省企業合作，吸引更多嘅台企來內地發展，扭轉外資撤離局面。面對工業與出口下滑，舊年年末，東莞以「千億基金萬畝土地東莞智造鏈動全球」為主題舉行了2023東莞全球招商大會，面向全球招引優質企業及產業項目。為咗吸引全球先進企業、產業落戶東莞，東莞扔出咗重磅炸彈：萬畝土地和2000億高質量發展基金。當天嘅招商大會上，東莞舉行了2000億高質量發展基金啟動儀式、推出1.2萬畝產業用地，資金和土地規模均創新高，打響了2024經濟搶跑嘅信號槍。東莞市委書記肖亞非表示，東莞將聚焦半導體及集成電路、新能源、數字經濟、生物醫藥、高端裝備製造、現代高端服務業等六大重點產業進行強力招商，有專門嘅資金和土地來保障。顯然，東莞開啟了兩手抓模式，外資、科技一樣不落。可唔可以將東莞拖出水逆，只有時間來給答案。但可以肯定嘅系，東莞嘅樓價調整，仍會持續。房地產調整還遠未到結束嘅時候。再強調一下當下買樓賣房嘅觀點：高位站崗嘅炒房客，能而家賣掉，唔要拖，越拖蝕本越大。已經賺到甜頭嘅炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到嘅錢，未來會憑本事全都吐出嚟。至於只有一層樓嘅中產家庭，未來要做嘅，系盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭嘅債務表。買樓方面，冇硬需求，冇急需求，尤其系買樓需要加槓桿嘅人群，可以推遲。對於有自住、細路返學、結婚需求嘅硬剛需來講，挑到好嘅房屋，如果收入能夠負擔得起，可以買，做好心理預期即可。梗系，再低迷嘅市場，需求永遠有，只係多與少嘅區別。當下無論系新樓仲系二手樓，都進入咗買方市場。如果確實想買，自然也可以。畢竟在當下嘅市場中，對購房者來講，有一大優勢，而家系你挑產品，而非產品挑你。但需要做好承受樓價下跌嘅心理準備，呢系認知。

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