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家里招homestay需要交税吗？Border 寄宿关系

经常有朋友问我们，我家有homestay，我需要交税吗？ 我们华人一向比较节俭，很多朋友会把家里面的一间房或者几间房出租给别人，有的还会找home Stay来贴补一些家用，减少一些开销。那这种情况需要交税吗？ 我们今天就和大家讨论一下。 首先先和大家说明一下今天所要讨论的问题的前提条件， 第一个条件，我们讲的是指您的自住房，不管这个房子是您自己买的还是您自己租的，您自己要住在这个房子里面。如果您不住在里面，，那请参考我们以前关于投资房报税的视频 第2个条件，这不是整租，您只是把家里的一间房或者是几间房出租给别人。 第3个条件，我们这里指的是长租，长租一般至少需要四周以上。我们今天讲的内容不包括您做airbnb这些短租行为。短租行为的税务问题，我们会在以后为大家讲解。 当我们把自己自住房里面的一个房间或者是几个房间出租出去的时候，房东和房客无非就是3种关系：flatmate室友关系；border寄宿关系还有短租关系，像Airbnb。 我们今天主要讲一下border寄宿关系 寄宿是指有除了提供住所，包括了水电煤气网络家具，同时还要提供餐食，有的根据合同，还会提供接送等服务。最常见的寄宿关系就是提供给国际留学生的home Stay。寄宿关系和室友关系最大的区别就是在提供餐食上面。只租房间不提供餐食，那就是flatmate室友关系。按照IRD定义，寄宿需要提供regular meals规则的餐食。如果只是提供茶或咖啡是不夠将室友变成寄宿的。 旧标准： 除了根据实际发生的收入或支付来计算寄宿收入，其实新西兰一直以来都有一个寄宿收入免税额度的标准。截止到2019年3月31日的旧标准是：前两位寄宿房客每人每周$266, 第三位开始每人每周$218 老政策下，不分地点，不考虑个人情况，全国统一标准，使用起来简单粗暴，超过标准交税，低于标准就是免税。 新标准： 从2019年4月1号开始，税务局对于寄宿免税额度的标准和计算方法推出了新的规定，将原来的一个大标准打散成3个小标准，包括了: Weekly standard-cost per boarder生活成本； Annual Housing Standard-Cost 房屋成本； Transport Standard-Cost 交通成本三个部分 新的寄宿收入免税额度标准适用哪些房东呢？ 1. 房东必须是个人（不能是公司） 2. 在整个财务年度中，同期最多不能超过4个寄宿房客。如果您有五个以上的寄宿房客，就不能使用这个标准成本法，而是使用实际成本法 actual cost method 3. 寄宿服务不属于房东其它的GST应税活动中 4. 房东在招收寄宿房客的同时没有其他短租客人（例如Airbnb） 5. 家中没有人在申请其它福利或补助的时候使用了其它标准（例如，家庭托儿服务的标准费用） 6.不能重复抵扣所得税，例如家中不能有人抵扣家庭办公费用 现在我们看一下这个新政策： 首先看Weekly standard-cost per boarder生活成本 IRD每年会根据统计局公布消费者物价指数（CPI）更新当年的寄宿房客生活成本，2019-2020财务年度的生活成本的标准是$191每周。如果您有一位home stay 的留学生，每周收取$190的寄宿费，因为低于税务局的标准，所以您收取的寄宿收入是免税的。值得一提的是这个标准适用于您的每位寄宿房客，刚才提到了，使用这个标准，同期最多可以有四个寄宿房客。小于5岁的小朋友是需要父母或监护人照顾的，因此这个标准不适用小于5岁的小朋友。 如果您每周收取$192的寄宿费，就超出了税务局给的生活成本的标准，多出来的部分是否交税，那我们就需要要看一下 Annual Housing Standard-Cost 房屋成本 房屋成本是需要公式计算的： 如果房子是自己买的，公式是：（房屋价格包含装修 x 4% - 房补） x 寄宿人数 / 总居住人数 x 寄宿居住周数 / 52周 如果房子是租的，公式是：（房租 - 房补）x 寄宿人数 / 总居住人数 x 寄宿居住周数 / 52周 看上去公式很复杂，我们就套用一个例子，希望大家容易理解一些。 假设您的房子有三个房间，5年前$45万买的，2年前又花$5万装修。大儿子现在在南岛读大学，只能暑期回来2个月，小女儿才4岁，和您还太太一起住。Kate是一个单亲妈妈带着一个5岁的小孩来寄宿，每周$320，包吃包住，这种情况下，您是否需要交税呢？ 因为Kate的孩子小于5岁，刚才我们说了，不适用生活成本也不属于寄宿人口，因此，Kate$320一周的寄宿费用超出了税务局给的生活成本每周$191的标准，所以我们就要看一下 Annual Housing Standard-Cost 房屋成本 Annual Housing Standard-Cost 房屋成本 房屋购买价格和装修费用是$50万 寄宿人数只有Kate一个人，她小孩不算 因为大儿子每年住不满半年，因此不算居住人口。小女儿只有4岁，同理，也不算居住人口。因此总居住人口只有Kate, 您和太太3人 假设Kate寄宿了一年，共52周。 套用一下公式，您的房屋成本是： $500,000 x 4% x 1 / 3 x 52 / 52 = $6,667 那剩下的$41是否需要交税呢？除了刚才已经抵扣的生活成本和房屋成本，作为房东，还可以抵扣交通成本。 如果Kate不会开车，所以在当时签署的寄宿合同中，Kate要求您每周末带着她和孩子去学跳舞。从家到舞蹈学校来回一共2公里。一个星期去一次，一年下来就是104公里。根据税务局的mileage rate里程费用标准，现在是每公里79cents, 因此作为房东，您可以抵扣的交通成本是104x0.79=82.16. 税务局的mileage rate里程费用标准是每年进行更新的。当然大家也可以使用AA的里程费用标准。 结合上面计算的结果，在减掉交通成本后，您的寄宿收入变成了负数，也就是零。所以您的寄宿收入是免税的，不需要申报。如果在减掉交通成本后，还是正数，那这个就是需要申报的寄宿收入了。 在这里大家需要注意一下，交通成本发生的主要目的必须是为了接送寄宿房客的。再举几个例子，假如你有一个homestay国际留学生，他和您的孩子在同一所学校上学，每天您接送自己小孩和这个homestay的交通成本是不能够计算的，因为没有这个home Stay你也是要去接送自己的孩子, 所以主要目的不是为了接送寄宿房客。如果这个home Stay他踢球很厉害，周末的时候要带着他去踢比赛，同时呢也带着自己的孩子去观看比赛，在这种情况下，送home stay去比赛的交通成本是可以计算的。 如果是您的房子贷款比较多，费用比较高，您可以考虑使用实际成本法（Actual Cost Method）来计算房租的利润或亏损。 如何计算实际成本法（Actual Cost Method）？ 我们可以按照以下几个步骤进行： 1. 计算出一个财务年度中所收到的全部房租收入 2. 找出可以全部和房租收入进行抵扣的费用。这些费用没有任何自己使用的部分，而是全部用来赚取房租而产生的费用，例如招租时的广告费用，室友房间的清洁费用或者维修费用，招租时付给租房中介的费用等等。 3. 找出自己和房客共用的费用，例如水，电，煤气，上网，自己付给房东的房租，如果是自己买的房子，还包括地税，保险，贷款利息等费用 4. 计算出房子总室内面积，假设100平米 5. 计算出房客专属使用面积，如果两个房客两间房，假设是30平米，那30%就是房客专属使用区域 6. 计算出大家共用面积，这可能包括共用的客厅，厨房，卫浴，假设一共是50平米，因为和租客公用，所以其中的一半，也就是25平米，或总面积的25%属于房客使用区域 7. 将房客专属区域30%加上共用区域的一半25%，所以房客使用的区域一共是55%，因此，上面第3步所计算出来的公用费用的55%就可以算作房租费用 8. 再加上第2步计算出来的全部可以和房租收入进行抵扣的费用，就是全部的房租抵扣费用 9. 计算出房间在这个财年中可出租的天数，除以一年365天，得到一个比例 10. 用第8步计算出来的全部的房租抵扣费用乘以第9步的比例，就是允许用来和房租收入进行抵扣的房租费用了 11. 最后使用第1步计算出来的房租收入减去第10步计算出来的允许用来抵扣的费用，如果是正数，就是房租盈利，需要申报所得税，如果是负数，则就是亏损，可以延续到下一年，和未来的房租收入进行抵扣。