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人口减少！房价下跌30%后，为何韩国楼市却涨了

房价会不会突然垮掉，毕竟恒大、碧桂园这些房企的困境摆在那里，还有人预言咱们会变成下一个“日本”，经济长期疲软，房地产彻底萎靡。讲真，这些话题听得耳朵都起茧子了。今天我换个角度，带大家瞅瞅韩国的情况，看看我们是真要走上“日本化”的路，还是有可能“韩国化”。 提到韩国，你们首先想到啥？房价暴跌三成？还是全民租房热？那咱先聊聊这房价跌三成的事儿。韩国房价为啥就掉了这么多呢？主要原因有两个： 第一，2022年新上任的韩国总统尹锡悦一出手就是大招，他打算五年内建270万套公租房，首都圈占了大头，158万套！首尔市更是有50万套的新房源准备着，相当于给首尔市的房子数量猛增一半，你说这样房价能不下滑吗？ 第二，与此同时，韩国央行也开始收紧钱袋子，从2021年8月开始连着六次加息，基准利率从0.5%一路飙升到3.5%，房贷利率也随之蹭蹭涨到了7%-8%的高度，这让很多背负房贷的人压力山大，不少人无奈之下只能卖房还债。 这样一来，韩国房价就开始大幅度滑坡，首尔市的房价平均跌幅达到了25%，有的地方甚至跌了三四成，听起来够惨烈吧？不过我要告诉大家的是，韩国房价跌三成这个说法是指最高点到最低点的最大降幅，现在房价已经不是最低谷了，而是在逐步回升。你可能觉得我在开玩笑，韩国房价怎么可能反弹呢？人口老龄化、人口减少，房子不都应该滞销吗？ 实际情况却是恰恰相反，虽然韩国房价目前还在负增长区间，但跌幅明显收窄，并且呈现出明显的上升势头。瞧瞧数据就知道了，2024年1月份，韩国房价跌幅降到了负3.4%，比起2023年的负7.4%，已经改善了不少，也就是说，房价实际上已经从最低点回涨了4个百分点。 用大白话来说就是：韩国的房价，已经开始往上涨了。 韩国总共就5000万人，年年还减少个12万到20万，老年人队伍日渐壮大，年轻人却越来越少。现在，65岁以上的老人占了总人口的17.5%，掰指头一算，大约就有875万老前辈在那呢。而18至34岁的年轻人只占了20%，也就是约1000万人。官方说了，再过个20年，老人家数量会突破1000万大关，年轻人则只剩下半数——500万。 这么个人口结构，你猜猜房价会怎么样？没想到吧，2023年7月，韩国房价竟然止跌回升了！ 要知道，在从2021年开始的大跌中，韩国房价可是最高点到最低点跌去了足足30%。然而才半年时间，房价又反弹回去了4%。那么问题来了，韩国房地产市场是不是还会像过去25年那样，跌一阵、涨一阵呢？这个我可不敢打包票，只能拭目以待。但我想告诉大家的是：房价不会因为人少就一定跌，也不会因为有人买不起或者不愿买房就自动降价，虽然这听上去有点残酷，但这确实是现实。 所以你看，无论人口多少、经济状况如何，甚至生育率高低，都不能决定房价走势。不仅不影响，一旦房价下跌，韩国政府立马就会推出一堆救市政策。比如首次购房贷款审批放宽啦，购买低价房可以享受低利率啦，买卖多套房税费优惠啦等等。 我常和大家讲，房价走到哪里，居民债务就跟到哪里。换句话说，当老百姓借债难以为继时，房价也就涨不动了。不过话说回来，韩国的情况表明，“借不动”的门槛相当高，家庭债务率飙到108%都没事！ 国际金融研究所的数据揭示，韩国家庭债务大部分源于购房贷款，并且韩国四分之三的家庭财富与房地产紧密相连。 大家知道韩国房地产有多疯狂不？他们那儿有种租房模式，叫“全租房”，听着都让人觉得离谱。说白了，“全租房”就是房东不要你的月租，但你得一次性给房东一笔相当于房子总价60%到80%的大额款项。房东拿到这笔钱再去投资其他房产，用同样的方式出租赚取收益，这就形成了一个循环。最早一批韩国买房者，凭借这样的杠杆原理，玩起了空手套白狼的游戏。而租客呢，虽然无需每月交房租，但是要先掏出那么多钱交给房东，等租赁期满后才能拿回。 你可能会问，既然有那么多钱，为何不自己买房，非要去租呢？这背后的原因是韩国租房市场情况复杂得很。 首先，就是前面提到的“全租房”。这种模式多见于首尔市中心和高级住宅区，房价高得吓人，大约15万一平米。不过韩国银行也提供了租房贷款服务，租客可以通过贷款来支付那60%到80%的费用。 其次，还有房租+押金的方式。按咱们国内的标准看，即便是老旧的两居室，在韩国租一套房，月租也要超过一万元人民币，而且你还得额外给房东5到10个月的房租作为押金。看过韩剧的朋友可能记得，剧中穷困女主角往往蜗居在破旧不堪的屋顶阁楼里。这可不是虚构情节，韩国的住房困难是实打实存在的。在韩国租房有个不成文的规律：押金给得多，房租就相对便宜；押金给得少，房租自然就贵。即便如此，今年韩国的租金指数还在上涨，这说明不论韩国对外贸易如何，人口增长多少，其六大城市的居住成本始终高昂，无论购房还是租房。 那么，韩国房价为啥这么蹭蹭涨呢？我琢磨着，这背后的“罪魁祸首”之一就是M2货币供应量的持续增加。从1997年一路走到2023年的11月，韩国的钞票总量就像坐上过山车一样，虽然起起伏伏但总体趋势是向上走的。最近有一段时期，韩国货币增速下降的趋势和2022年房价下滑的情况几乎是同步上演，这两条曲线像是在跳双人舞。 再来看看韩国教育对房价的影响，这里有个很现实的问题：想要给孩子接受顶级教育，你就得往那些学区房里挤。在韩国，孩子的学校分配可是按照住址来的，打小从幼儿园到高中，住哪儿决定了孩子能上什么学校。所以喽，教育资源越丰富的地方，房价自然就越高昂，因为大家都想让孩子赢在起跑线上嘛。 总之，韩国楼市的起起伏伏，折射出了韩国经济和社会的复杂现状。人口结构、教育制度、货币政策、住房政策等诸多因素，都在深刻影响着韩国的房价。韩国楼市的发展走势，为我们提供了一个独特的观察视角，让我们能从不同角度去思考我们自己的楼市问题。 #楼市#扛不住了#房價崩盤#楼市下跌#广州房地产#深圳楼盘#中国楼市暴跌#楼市分析#大崩溃#炒房客#湾区楼盘#深圳睇房#碧桂园#大湾区#中国楼市崩盘#楼市解析#深圳房价#十里银滩#市场惨淡#广州楼市一夜变天#重磅#直接腰斩#惠州楼市#湾区置业#停贷潮#大湾区房价#中国楼市#中国房地产泡沫#中国楼市泡沫#完了#上海房地产市场#东莞楼盘#深圳房产#楼市崩塌#大湾区置业#深圳房產#没救了#韭菜都不要了#惠州房价暴跌#大湾区楼市#断供#广州楼市#惠州房价#中国楼市暴雷#房地产新政#太惨了#房产税#苏州#珠海楼盘#广州炒楼#广州恒大#广州#太可怕了#业主们都慌了#楼市泡沫#中国房产泡沫#广州楼盘#楼市透心凉#大陆楼市#震惊#韭菜#珠海房价#停贷#楼市#大湾睇房#救市#雅居乐#深圳租房#全凉了#上海房价暴跌#北京房价#惠州#韭菜亏损惨重#楼市变天#彻底完了#房奴撐不住了#惠州房地产#湾区楼市#中国房价#上海楼市#中国楼市变天#楼市崩盘#惨烈#广州房地产市场#佛山#广州房产#房子无人接盘#大湾区炒楼#2022年中國樓市#暴跌#房地產泡沫刺破#中国房地产#金融经济#断供潮#广州房价#惠州楼盘#中国楼市房价暴跌#楼市观察#雪崩#供房#房价#中山楼盘#小粉红#广州睇房#恒大地产#上海#楼市正在疯狂萎缩#房地产经济#北京楼市#大湾区楼盘#交易量腰斩#断供房#惨败#炒房团#中山房价#抱团停贷#老李说房#大湾睇楼#深圳房租#中国房地产地震#房企暴雷#中国房地产市场#深圳#彻底熄火#大亚湾楼市#深圳法拍房#完蛋#5万炒房客被套#房价暴跌#湾区楼价#停贷告知书#上海房价#中国楼市#房企神话破灭#房地产资讯#出大事了#法拍房#佛山楼盘#大湾区房产#楼市成交暴跌#深圳炒楼#恒大#东莞