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2023 뉴욕 부동산 투자 무엇을 봐야 하는가?

부동산의 어떤 시장이 무슨 이유로 회복할지에 대해서는 좀더 자세히 들여다 봐야 할 것 입니다. 우선 비교를 위해 상업용 부동산중에서는 오피스와 리테일 그리고 주거용 에서는 멀티패밀리 시장을 예를 들어 살펴보겠습니다. 2008년 금융 위기 이후 뉴욕 부동산 시장 역시 전반적인 가격 하락과 주거용 및 상업용 부동산 두시장 모두 수요 감소로 상당한 침체를 겪었습니다. 그러나 High-end 시장부터 부동산에 대한 강력한 수요, 낮은 금리 및 경제 성장에 힘입어 점차 회복되었으며 2010년이 끝날 무렵 뉴욕시의 많은 지역에서 가격이 반등했고 부동산 시장은 안정과 성장 상태로 돌아섰습니다. 프라임 오피스, 고급 리테일, 럭셔리 주거시장과 같은 높은 가격대의 시장은 위기의 영향을 덜 받고 부유한 세입자와 투자자들을 통해 가장 먼저 회복했죠. 특히 오피스 시장은 도심내 투자 부동산 비교대상인 리테일, 멀티패밀리 시장보다 더 큰폭의 반등을 보여 금용위기 이후 오랜동안 오피스 투자의 활황기를 가져왔는데요. 저금리 기조는 첨단 정보, 기술 관련 성장 기업들에 대한 투자를 촉진했고 이들 기업은 직원 친화적인 업무공간을 필요로해 오피스 빌딩의 수요를 주도했습니다. 또한 안정적인 경제전망과 성장은 시장 신뢰도를 상승 시켰으며 금융위기 기간 몇년동안 멈춰야 했던 신규 오피스 공급은 늘어나는수요를 충족시키지 못해 오피스 시장의 성장에 일조 했습니다. 화면의 그래프를 보시면 2008년 하락 이후 뉴욕 오피스 가격의 상승폭, 즉 $158/SF 에서 2018년 $820/SF으로 5배 상승하여 리테일과 멀티패밀리 보다 훨씬 더 큰 상승을 보였던것을 보실 수 있습니다. 또한 미국내 프리미엄 오피스 시장의 선두기업인 Boston Properties와 주거임대시장의 대표기업인 Mid-America Apartment Communities 의 주가를 보시면 오피스 시장이 이 반등의 기간동안 주인공의 자리를 차지하고 있었던걸 알 수 있습니다. 그럼 이번 코로나 위기 이후 현재 대규모 공실이 이어지는 오피스 시장이 또다시 반등 시장에서의 주인공을 차지 할 수 있을지 궁금한데요 시장의 지표들은 다르게 얘기하고 있습니다. 이들 시장의 전망을 볼 수 있는 가장 기본이 되는 임대료 추이를 보시면 멀티 패밀리가 비교 대상 시장보다 훨씬 더 긍정적인 상승을 보이는 것을 알 수 있습니다. 멀티패밀리 임대료는 코로나 이후 주춤하는 모습을 보이다 매우 높은 상승을 보였고 향후 전망도 다른 섹터에 비해 안정적이고 높은 상승률을 예상하고 있습니다. 앞서 언급된 대표회사들의 주가도 이런 모습을 반영하고 있죠. 기관 투자자들도 이런 시장의 모습을 예상하고 오피스 시장에 대한 대출 시장도 크게 움츠러든 상황입니다. 또한 발빠른 투자기관들은 멀티패밀리 시장에 대한 단순한 대출 또는 투자보다는 최근 금리 인상과 큰 공실등으로 어쩔수없이 낮은가격으로 나오는 물건 중 옥석을 가려 매입하여 레노베이션을 통해 가치를 더해 좀 더 큰 수익을 노리기도 합니다. 특히 맨해튼에는 같은 블록에 위치한 비슷한 스펙의 빌딩이라도 얼마나 관리가 잘 되어 있는지 레노베이션이 이뤄져 있는지에 따라 임대료차이가 20~30% 씩 나는 빌딩을 많이 볼 수 있어 노련한 투자자들의 value add의 기회를 제공하기도 하고 공실 높은 오피스들도 전문가들에 의해 주거로 변환되어 안정적인 임대료를 제공하는 빌딩으로 탈 바꿈 되기도 합니다. 하지만 이런 value add 투자는 Local시장에 이해가 깊고 레노베이션 또는 용도 전환에 전문적인 능력을 갖춘 신용 할 수 있는 파트너와 함께해야 하는데 그러기엔 개인들의 개별적인 접근은 쉽지 않습니다. 개인들의 투자 대안으로는 Luxury Condo를 들 수 있을것입니다. 맨해튼 콘도 시장은 세계의 부호들이 투자하는 안정적인 투자처이며 높은 임대수요를 가진 시장이기도 합니다. 특히 월 임대료 만달러 이상의 럭셔리 주거 임대 시장은 코로나 기간에도 임대인 임차인간의 계약 파기등의 갈등이 거의 없었던 시장이기도 하죠. 얼마전 뉴스 기사에는 이런 기사가 있었습니다. “220 Central Park South가 시장에 다시 등장 Unit 24B는 2018년 익명의 구매자에게 1,460만 달러에 매각된 지 불과 4년 만에 2,180만 달러 또는 평방피트당 8,314달러에 매물로 나왔습니다.” 과연 Asking 가격에 매각이 될수 있을진 지켜봐야 겠지만 High-end 럭셔리 주거 시장의 회복력과 가격 반등력에 대한 설명을 해주는 내용인것 같습니다.