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什么是负扣税？五分钟了解澳洲投资房的负扣税！

关于澳洲投资房的负扣税 在澳洲 我们常常听说投资房可以负扣税？那么什么是负扣税？如何负扣税呢？ 今天我们就来聊一聊， 欢迎收藏 全是干货！ “负扣税”它的名字里有个税字 但它不是要交税，负和扣在一起 负负得正 它是澳洲税务局对于房产投资者的一种税务补贴制度。 简单的说，澳洲税务局（ATO）把你的投资房产当作一个“小生意”，租客交的租金是你的“收入”，而维持这一“生意 即这套投资房”的开销，比如银行贷款利息、水费市政费、物业费 维护费 和房屋折旧等等全部视为“支出”。 那我们今天要讨论的主要是房屋折旧这一项， 即Depreciation Report 折旧报告。 每套房子从建好的那一天起 都可以折旧40年。由于有了折旧 于是你的投资房在报税的时候会出现一个纸面上的“亏损”，因为房产折旧被视为“支出”，这个“亏损”可以直接从你的年收入中减去，为你带来税务上的优惠。 大家有没有发现 一个人如果25岁上班， 65岁退休， 他一生的工作年限也通常是40年哦 那么大家猜一猜， 一个年薪15万的家庭 如果工资不变 这一生40年要交多少税呢？ 答案是124万澳币， 是不是很惊人！ 但是不要怕 我们可以合理避税 澳洲是西方国家里唯一一个有负扣税的国家。 说回到负扣税的折旧， 在悉尼，主要有两大类房产，House 也就是别墅： 土地不可以折旧，房子的建筑成本参与折旧 每年折2.5%。 而另一大类Apartment也就是公寓 一套价格在50万到250万的公寓 每年的折旧从第一年开始一万上下到3万多不等 每年递减一点点 每套房40年总计可折旧30万到80万左右. 房子建好后就可以请人帮忙做一份折旧报告 价格在300-600多之间，新房的折旧报告使用年限最长 可以用40年。 我找了两份折旧报告 均出自BMT，第一个两房公寓 68万 第一年折旧14065 第二年12500多， 从第14年开始到第40年每年都是6000多。40年总计可折旧30万 这是一套四房公寓 第一年3万多 逐年递减，从第16年到第40年每年都在19000到2万左右总计可折旧86万澳币。 这两套投资房加起来 可以让刚刚那个年薪15万的家庭一生都不用交税了。 那么折旧如何用到退税，举个具体的例子： 小A的年薪是$7万澳币一年，实际到账$54,383，每年要交税14617澳币， 这笔钱小A从来没见过，每次发工资的时候雇主就直接交给税务局了。 但是小A 去年买了一套投资房 70万 贷款80% 假设他的租金收入刚刚好持平。只计算这套房子的折旧 第一年18000， 他的应交税收入 就从7万变成7万减去18000是52000.  那么小A的应交税是8407， 所以税务局要返给小A 14617-8407=6210澳币 有没有种天上掉钱的感觉呀？ 作为西方国家里唯一有负扣税的国家，大家可以利用好负扣税合理避税，多赚钱 少交税。 欢迎关注 留言和讨论