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A maioria das ecovilas do Brasil e do mundo não estão regularizadas, do ponto de vista dos direitos sobre a fração de terra. Uma nova alternativa a esse problema está surgindo: o direito de superfície. Um direito relativamente novo, que nasceu com o Estatuto da Cidade - Lei no 10.257/2001 – para imóveis urbanos e posteriormente, com o novo Código Civil - Lei nº 10.406/2002, que entrou em vigor em 2003. Você sabe ou já ouviu falar de ecovilas? Esse também é um conceito novo, ainda em desenvolvimento. Para uns são comunidades ecológicas, geralmente fundadas e estruturadas em áreas rurais. Para outros são simplesmente "comunidades intencionais sustentáveis" (Bates). Gosto de pensar que ecovilas são formadas por grupos de pessoas, com intenções solidárias, colaborativas, que respeitam e cuidam do meio ambiente e produzem seu próprio alimento de forma saudável e sustentável. De acordo com a pesquisadora Juliana Poubel da FGV, a maioria das ecovilas no Brasil e no mundo são irregulares do ponto de vista jurídico, no que diz respeito ao direito sobre a terra. E esse número chega a 90%. Ou seja, as pessoas se reúnem com um propósito em comum, mas não ficam seguras quanto à posse, propriedade ou direitos reais em geral. Um outro estudo - uma tese de doutorado desenvolvida pelo Flávio Januário José no Instituo de Arquitetura e Urbanismo da USP trouxe, também, à tona vários problemas na constituição de ecovilas. Por isso, a maioria das ecovilas vem se estruturando na forma de Pessoa Jurídica, sem fins lucrativos, como associações, por exemplo. A PJ se torna proprietária da terra como um todo e uma vez que isso ocorre, ela passa a ter a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, conforme dispõe o Código Civil, art. 1228. Com isso, a PJ pode constituir o direito de superfície em benefício de cada um dos associados, garantindo-lhes, também um direito real, do latim, res, que significa coisa. Assim o direito de cada um dos associados fica vinculado ao imóvel. O uso do direito de superfície para regularização do direito dos moradores é muito inteligente, porque simplifica o negócio jurídico e divide, de forma mais justa as obrigações. Mas o que é, afinal, o Direito de superfície? É um direito muito recente no Direito brasileiro, previsto no art. 1225, inc. II do Código Civil, como direito real, que vincula a coisa e tem eficácia erga omnes (contra todos), por isso tem que ser constituído mediante lavratura de escritura, no cartório de Notas e de lá, levada a registro no Cartório de Registro de imóveis, onde o imóvel está matriculado, de acordo com o art. 1227 do Código Civil Se o imóvel for urbano, pode-se aplicar o direito de superfície previsto no Estatuto da Cidade, que é a Lei no 10.257/2001, art. 21 e ss. Como a maioria das ecovilas do Brasil estão em área rural, aplica-se o Código Civil de 2002. Sobre o Direito de Superfície, que está também regulado, especificamente, no título IV, arts. 1369 e 1377 do CC, é importante saber: o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. a concessão da superfície pode ser gratuita ou onerosa e se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente. o superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel, sobre a parte objeto do direito de superfície. pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário têm direito de preferência, em igualdade de condições. extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário. BRASIL. Lei no 10.257/2001. em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03.... Acesso em: 24 ago. 2023. BRASIL. Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03... GEN. Disponível em: https://ecovillage.org/about/about-gen/. Acesso em: 26 ago. 2023. POUBEL, Juliana Bastos. O marco jurídico das ecovilas. Trabalho de Conclusão de Curso. Rio de Janeiro: Fundação Getúlio Vargas, 2020. Disponível em: https://bibliotecadigital.fgv.br/dspa.... Acesso em: 27 ago. 2023. ZANINI, Leonardo. Direito Civil: direito das coisas. Rio de Janeiro: Lumem Juris, 2011, p. 324 e 325.