去杠杆，未来10年最重要的事情！涉及每个中国人| 2023房價 | 中國房價 | 中國樓市 скачать в хорошем качестве

去杠杆，未来10年最重要的事情！涉及每个中国人| 2023房價 | 中國房價 | 中國樓市

政府必须去杠杆，个人必须去杠杆，房企必须去杠杆。这就必须解决两个问题： 1、经济的本质是交易。什么是交易，简单来说就是你买我卖，以前经济发展好、预期好，有钱没钱都消费，有钱没钱都上杠杆。现在却不行了，不一定是没钱，即使有钱，但是预期很差，也不敢消费、加杠杆，更不要说大量没钱的人了。 2、经济的发展是债务。债务是什么？抵押手中的3块钱，负债10块钱，希望未来能赚10块钱，买房、炒股、城投、民企，都是这么玩，一切前提都是有增量。现在增量少了，甚至局部没有增量了，怎么办？债务不再是动力，反而成为了累赘。 因此，去杠杆的本质就是： 促销费、促流动。保增量、优存量。去杠杆、去不良债务。保分配、保二次分配。 第一个债务：政府必须去杠杆。 全国31省份陆续发布了2022 年财政收支和债务数据，以及2023 年债务化解重点工作计划。数据显示，截至2022年底，全国地方债务总量合计超过了60万亿元，包含一般债务14.4万亿元，专项债务20.7万亿元，以及25.6万亿元中央政府国债，再创历史新高。 第二个债务：购房者必须去杠杆。 这一点，很多购房者已经主动或者被动去杠杆了。 1、很多人不买房了。也算是去杠杆。 2、很多人全款买房了。不多，但很意外。 住户存款：2018年上半年住户存款增加4.26万亿；2019年上半年住户存款增加6.28万亿；2020年上半年住户存款增加8.33万亿；2021年上半年住户存款增加7.45万亿；2022年上半年住户存款增加10.33万亿；2023年上半年住户存款增加11.91万亿； 住户中长贷：2018年上半年住户部门中长期贷款增加2.5万亿；2019年上半年住户部门中长期贷款增加2.75万亿；2020年上半年住户部门中长期贷款增加2.8万亿；2021年上半年住户部门中长期贷款增加3.43万亿；2022年上半年住户部门中长期贷款增加1.56万亿； 2023年上半年住户部门中长期贷款增加1.46万亿； 住户部门中长期贷款，也即是房贷。1、不消费，都存钱。2、不买房，不贷款。3、去杠杆，或者被动去杠杆。非常意外啊！中国人买房不是杠杆越高越好吗？深圳人不是恨不得0首付甚至倒贴钱吗？2021年深圳二手房成交4.1万套，2022年深圳二手房成交2.2万套，2023年1-6月深圳二手房成交1.6万套。从腰斩到同比上涨60%，看着还不错吧。 再看另外2个数据：1、2023上半年一、二手住宅成交量高于去年，但仍处于近十年以来成交量的次低位。2、2023年1-5月份深圳居民购房在银行的按揭贷款同期减少约600亿，深圳全款买房的比例，从10%迅速扩张至30%。 这中间可能转换经营贷、信用贷，但是上升却是不争的事实。针对普通人，完全不需要“资产负债表衰退”这样很高端的概念。对普通人而言，讲大白话也能说清楚。 总结来看：存储增加了1倍多，火箭式上升，但是中长期贷款几乎腰斩，一增一减之间，一是实际情况，二是居民情绪。 第三个债务：房企必须去杠杆。最典型的案例：恒大。这个号称中国第8大奇迹的事情，至今仍然是中国楼市乃至中国经济的未解之谜。所有人都在问：怎么这么多钱？钱从哪里来？钱到哪里去？直到前几天，大家都震惊了：原来恒大欠债不是2万亿，而是2.58万亿。最有意思的是，审计机构还“无法发表意见”。这是一个什么概念呢？茅台2022年的利润也不过627亿，不吃不吃还债都需要41年。 2022年，苏州市GDP总额是2.5万亿，好家伙，等于一个最强地级市了。 2022年，第一大省广东的地方税收6700亿，等于4年广东白干了。 更可怕的是，2.58万亿等于甘肃或者吉林20年的财政收入总和。 再看看房企的整体情况，本质上房企去杠杆，就等于银行去杠杆。毕竟银行是大头。 截至2023年6月末，2023年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，其中信用债占比66.3%，海外债占比33.7%；一年内到期余额为9277.6亿元，其中信用债占比64.3%，海外债占比35.7%，境内债务偿债压力较大。 2022年以后国家也给与支持：三支箭。金融16条。证监会启动不动产私募投资基金试点工作。但是这中间存在几个问题：1、销售额太少，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿。2、能够发行中票的只有优质房企或央、国企。万科6月融得20亿元、滨江集团融资6亿元、首开股份融资14亿元，合计人民币40亿元。而新城控股和越秀地产分别发行公司债11亿元、20亿元，折合人民币31亿元。雅居乐于5月获得由52.57亿港元及4719.13万美元两部分组成的定期贷款融资；中骏地产于7月获得2.55亿港元及8910万美元的多批次定期贷款融资。 三个去杠杆，互相交融，互相影响。买了房，不增值，负债就是不良负债，月供太高，要么断供，要么继续，结果就是没钱，没钱咋消费，即使有硬挺的人，再有钱也不敢消费，预期太差。新区没有发展起来，基建没做成，即使交了房没法住，没有配套，没钱肯定画不出去，但是即使有钱也没处花钱啊，成了死胡同。房企负债那么多，且不说金融系统这样的大话，我就问一句，如果你是供应商，欠了你几十万、几百万，你都成穷光蛋了，你会怎么做？ 以上所有，显而易见。 因此，去杠杆的本质就是：促销费、促流动。保增量、优存量。去杠杆、去不良债务。保分配、保二次分配。每个人在微观上都做这样的选择，汇总起来就是宏观。公司不行、营收下降、甚至被裁员，你肯定会压缩消费，尽量把钱存起来；炒股、投资、买房收益很差，看不到什么希望，放在银行肯定不放心，那肯定取出来存起来，甚至把贷款结清了。贷了，没希望。存了，至少能躺平。上半年最密集的政策，很多人都在解读，其实连续性的政策，给出的消息已经非常明确了，定力、自信，不是发钱、猛药。 普通人应该怎么做？1、没有大利好、大刺激。2、正视大震荡，正视寒冬，正视寒气。3、底线思维，没有好办法，只能自己熬过去。4、设定好自己的三道红线。 #中國房價 #中國房地產市場 #中國房產泡沫