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贝莱德也“断供”！上海写字楼，怎么从香饽饽变成“无人问津”？

贝莱德也“断供”！上海写字楼，怎么从香饽饽变成“无人问津”？ 原创 南洋财经网 元宇宙之家Metaverse 2025年02月15日 05:49 如果连全球资产管理巨头贝莱德（BlackRock）都撑不住了，那上海的写字楼市场到底有多惨？ 最近，贝莱德旗下一只基金干脆选择“甩手不干”——不再偿还上海北岸长风两幢写字楼的贷款，而是直接把资产丢给了渣打银行。 这一消息震惊了整个金融圈，我觉得这不是个别基金的问题，而是上海写字楼市场长期疲软的缩影。 今天，我们就来聊聊贝莱德的“断供”事件，分析上海写字楼市场为何陷入低谷，并展望2025年的可能趋势。 图片 图片 图片 贝莱德为何“断供”？国际资本也扛不住了！ 贝莱德是全球规模最大的资产管理公司，管理资产高达10万亿美元，说它是华尔街的“金主爸爸”都不为过。然而，连这样的庞然大物在上海写字楼市场上都败下阵来，可见问题有多严重。 事件回顾：12亿买的楼，想8.4亿卖掉都没人接盘 2018年 ，贝莱德以12亿元从保德信房地产集团（Prudential Real Estate）手中买下了上海北岸长风E幢和G幢办公楼，总面积2.78万平方米。 2019-2021年 ，市场环境尚可，贝莱德一直持有该资产，但由于租赁市场逐渐恶化，租金收益率下降，让这笔投资开始变得不那么“香”了。 2023年贷款到期 ，贝莱德曾寻求以低于买入价30%（约8.4亿元）的价格出售，但无人接盘。 2024年，贝莱德决定不再偿还贷款 ，将该资产移交渣打银行，等于“认亏离场”。 这意味着连国际巨头都认为上海写字楼市场不值得继续扛下去。那么，问题究竟出在哪里？ 上海写字楼的空置率到底有多高？五年数据揭秘 我们从数据来看上海写字楼市场的真实状况： 年份 核心区域写字楼空置率 非核心区域写字楼空置率 平均租金变化 2019年 10% 12% 稳步上涨 2020年 12% 15% 疫情冲击，部分下调 2021年 15% 18% 需求减少，租金趋稳 2022年 18% 22% 远程办公普及，企业退租 2023年 20% 25% 供过于求，租金下滑 2024年 23% 28% 市场低迷，租金大降 核心区域空置率突破23%，非核心区域更是接近30%，这意味着几乎每4间办公室，就有1间是空的。在以前的上海，这几乎是不可想象的。 上海写字楼市场，为何走到了今天？ 过去，上海的写字楼市场一直是“香饽饽”，尤其是外资投行、跨国公司、互联网大厂，个个都抢着租最好的地段。可是，近几年市场却持续疲软，究竟发生了什么？ 1. 疫情冲击+远程办公，企业不再需要那么多办公室 2020年疫情开始后，全球大企业开始试水远程办公，员工无需每天坐班。 很多公司发现远程办公不仅能降低租金成本，还能提高员工满意度。 结果，疫情结束后，许多企业缩减了实体办公面积，部分企业甚至直接撤租。 2. 经济放缓，企业活不下去 过去几年，全球经济增长放缓，很多企业盈利能力下滑，不得不缩减办公成本。 中国本土企业 受经济周期影响更大，一些公司倒闭、裁员、减少扩张，对写字楼的需求大幅下降。 例如互联网大厂裁员潮，大量甲级写字楼租约被退租，导致市场供需失衡。 3. 供过于求，新建写字楼扎堆入市 2018-2022年 ，上海新增写字楼面积超过600万平方米，而与此同时，市场需求却在下降。 新楼盘大量入市，租金竞争加剧，老旧写字楼租不出去、租金下降，陷入恶性循环。 4. 外资和内资企业撤退，上海不再是“必选项” 近年来，外资企业对中国市场的态度发生了变化，尤其是美国和欧洲的跨国公司业务缩减或撤离。 例如摩根大通、德意志银行、花旗银行等金融巨头，都在减少上海的办公规模，影响了高端写字楼的需求。 内地企业回迁，成本更加低的其他城市。 2025年展望：写字楼市场如何走出寒冬？ 那么，未来上海的写字楼市场会好转吗？我们做几个大胆预测： 1. 租金进一步下降，但会触底反弹 预计2025年上半年，写字楼租金仍然会下跌5%-10%，但到了下半年可能出现小幅回升，原因是租金低到一定程度，会吸引一些新企业入驻。 2. 旧楼改造，市场多元化 很多老旧写字楼会被改造成共享办公、联合办公、甚至商住两用空间，来吸引更多租户。 例如：一些酒店式办公空间或短租灵活办公模式会更受欢迎。 3. 政策支持，中小企业或成救星 政府可能出台鼓励措施 ，例如税收优惠、房租补贴等，来吸引初创企业、中小企业入驻。 如果政策得当，可能会在2025年中让市场出现一定程度的回暖。 4. 经济复苏，外资或许会回流 如果全球经济企稳，外资企业可能会重新审视中国市场，部分公司会恢复上海的办公空间。 上海写字楼，真的没人要了吗？ 贝莱德“断供”只是上海写字楼市场寒冬的一个缩影，真正的根源是供需失衡、远程办公、外资撤退等多重因素的叠加。但市场是有周期性的，当前的低谷期可能会持续到2025年，但不会一直这样下去。 或许，等到三年后，我们会惊讶地发现，那些今天无人问津的写字楼，又开始排队抢租了。但在那之前，上海的写字楼市场，可能还得继续“挨冻”一阵子。 你觉得未来写字楼市场会如何变化？欢迎留言讨论！🚀 ​ 微信扫一扫 关注该公众号