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細思極恐!高層住宅就是未來的貧民窟!一房毀三代,高層住宅,沒有未來?未來二三十年,淪為高危「貧民窟」!70年產權到期,高樓就是「垃圾」?炸不掉也修不好。 скачать в хорошем качестве

細思極恐!高層住宅就是未來的貧民窟!一房毀三代,高層住宅,沒有未來?未來二三十年,淪為高危「貧民窟」!70年產權到期,高樓就是「垃圾」?炸不掉也修不好。 1 день назад

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細思極恐!高層住宅就是未來的貧民窟!一房毀三代,高層住宅,沒有未來?未來二三十年,淪為高危「貧民窟」!70年產權到期,高樓就是「垃圾」?炸不掉也修不好。

喂,老友,你屋企住幾樓啊?如果系住喺30樓以上,咁我就要提一提你啦:第日啊,分分鐘真系會住咗入個「空中貧民窟」㗎。唔好急住話我嚇你啊,我哋睇下啲數字先。 中國啲高樓數量,喺全世界排第一。到前年,國內高過18層嘅住宅樓,已經有成三十幾萬棟。睇返2020年嘅數據,全國城鎮住宅起好咗超過600億平方米,高樓占咗一半有多。但你知唔知啊,一棟高樓嘅技術壽命,一般都系得50年咋。即系話,90年代末起好嗰批高樓,已經開始「倒數」啦。 再講樣更㷫嘅,我哋國家九成嘅高樓,系近15年起嘅,而且多數集中喺兩種地方:一系一線城市嘅郊區,二系三四線城市嘅市中心。 咁「高樓就系未來貧民窟」呢句話,系咪杞人憂天?睇嚟又唔系喔,已經越來越似會成真啦。 我哋內地呢股「起樓熱」,其實系學香港嘅。香港當年起公屋,標準就系要起得高。點解?人多地少,樓價又貴,惟有向高空發展啦。內地房地產發曬達之後,都學得好快。地價一拍賣,發展商發現起高樓可以將地價攤薄,成本低咗,利潤翻倍,邊個唔制啊? 但問題嚟啦:高樓一舊咗,就拆唔郁、修唔起、賣唔出。好似一支牙籤插落個十層蛋糕度,第一層冧咗,上面九層都一齊玩完。 國內早期嗰啲高樓,好多已經就快到技術壽命。電梯舊、消防壞、排水漏水,問題一個一個爆出嚟。你唔好以為換咗部電梯、油下道牆就搞得掂。超高樓層次維修嘅費用,隨隨便便都要幾百萬起步。如果冇人願意出呢舊錢,成棟樓就會一直跌 watt:由半新小區,變問題小區,再變廉價小區,最後直頭冇人接盤,變咗「城市沉船」。 而家官方基本上冇乜點完整拆過高樓先例,但呢股「老化潮」,已經眼睇住殺到埋身啦。 你以為系中產嘅危機?其實最容易出事嘅,系嗰啲本來都唔系中產住嘅地方。好多剛需房、安置房,為咗慳地,都系搏命起高,郁唔郁就二三十層。呢啲樓盤位置隔涉、管理費平、管理又差,冇幾耐就開始出現各種問題:住戶嗌交、公家設施壞咗冇人整……遠離市區更加令到佢哋難保值。 講白啲,呢個情況就好似將原本嘅棚戶區「棟」高咗——貧窮冇消失到,只系由平面分布,變咗垂直分布啫。 北京通州早就規定住宅唔可以高過36米。2022年國家都出咗文件,嚴禁起500米以上建築,對250米以上嘅都要從嚴審批。但嗰啲已經起好嘅,成千上萬棟高樓點算?我哋又冇系統保障,又冇長遠維護機制。所以,如果冇人理、冇人修,佢哋變成「未來貧民窟」真系一啲都唔誇張。 當一個社會淨系追求「住得起」,高樓嘅確係最經濟嘅選擇。但當大家開始追求「住得好、住得耐、住得安全」嘅時候,高樓就變成考驗我哋智力同能力嘅「高空試卷」啦。 如果你住喺30樓,而家都唔使太擔心。但如果你屋企樓梯間已經貼滿「電梯壞咗,邊個修?」嘅告示,咁你可能已經提前睇到將來會點啦。 而家好多人買高樓,成日糾結層樓系70年定50年產權。其實根本唔系重點——因為無論產權幾多年,呢啲30層高嘅樓,根本頂唔到產權到期嗰日。 唔系我亂講㗎。前幾年嘅政策已經講明,呢個幾乎系必然結果。2021年,住建部就規定,縣城新起住宅要以6層為主,6層及以下占比唔可以少過七成,最高唔可以超過18層。2022年,發改委都嚴格限制起超高樓:唔准起500米以上,對250米以上嘅要嚴加審批;城區人口少過100萬嘅城市,嚴格限制起100米以上建築。 即系上面都知道:亂起高樓,等於自己搵嚟搞。 以前有一段好長嘅時間,全球都興玩「摩天大樓競賽」,一棟棟高樓喺度斗高,爭住做城市嘅地標。後生仔嗰時都好鍾意去大城市市中心睇高樓,覺得住喺高樓度望落個市景,好有面子、好有地位。 但你估下點啊喇?我哋國家最多高樓住宅嘅城市,唔系北京上海廣州,第一名系重慶,跟住系武漢、成都、西安、深圳、長沙……除咗重慶系因為地形特別,其他好多城市根本唔缺地㗎。 而家好多住宅起到33層,點解?因為法律規定,超過100米嘅建築,就要整避難層、裝正壓通風系統、最少要3部消防電梯,仲要加多啲人防面積……成本即刻飆升。 普通住宅嘅建築成本,一般每平米方兩千幾,但超高層每平方米成本可以去到一萬銀!而且高樓嘅實用率遠低過矮樓:7層以下實用率可以去到85%–9成,20層以上因為電梯、剪力牆等等公攤面積大,實用率通常得七成左右。即系樓價無形中貴咗一兩成。 再講安全。一旦火災或者地震,高樓住戶救援難度好大。舊年深圳灣悅府二期一棟超高樓,28樓煤氣爆炸,死咗一個人。要知道呢個樓盤賣緊20萬一平方米,品質同管理已經系全國頂尖,但系悲劇一樣發生。 嗰次事件暴露出高樓火災嘅致命缺陷:國內最先進嘅消防車,射水最高都系去到101米。高過呢個高度,一旦燒着,幾乎冇得救,住戶只可以聽天由命。 或者有人會話,火災系小概率事件,實用率低都唔在乎。但高樓真正嘅死穴,根本唔系呢啲,而系佢幾乎冇得好收尾——20年後,根本冇人接盤,住又住得唔舒服,發展商都唔願意拆遷。 樓其實都系消耗品,同車一樣,會折舊。第一批高樓好快就要進入老化期:外牆剝落、房間滲水、水管爆裂、電梯成日壞……問題只會越來越多。好多八九十年代嘅舊樓,如果物業管理差,居住體驗已經好差。將來呢啲高樓面對老化問題,基本上冇得解。 發展商只系保障結構問題,而且只保50年。物業管理?更加系一言難盡。好多小區垃圾冇人理、衛生冇人搞、大門冇人睇,管理形同虛設。你估佢哋會幫你修樓?難啦。 至於物業維修基金,嗰少少錢根本唔夠使。有人話可以聯合業主一齊解決,但睇下而家嘅舊小區:超過一半住戶系租客,好多業主早就搬走咗,根本唔想出錢修。將來嘅高樓,情況只會更差。 但矮樓就唔同啦。發展商拆咗棟7層樓,重新起棟33層嘅,賠返兩間屋俾你都仲得。廣州、深圳嘅城中村改造就系咁。但嗰啲30幾層嘅高樓,拆遷成本太高,第日冇發展商會願意接盤㗎。 二戰之後,歐美起咗好多超高層住宅,而家一早變曬做貧民窟,有啲甚至早就炸咗。而家呢啲發達國家,樓越起越矮,同我哋啱啱相反。 咁我哋國家會唔會幫小城市嘅高樓買單?大家要搞清楚:私人住宅嘅產權系個人嘅,唔屬於國家。使納稅人嘅錢同你修樓?可能性好微咯。 所以,高樓第日一定會不斷貶值,變做貧民窟,淨系可以轉手俾經濟困難嘅人,甚至根本冇人接盤。總之,隨住以前起落嘅樓盤慢慢舊,呢種樓會出現各種麻煩,最終被時代淘汰。

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