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[재테크 타임] 수익형 부동산, 안전하게 투자하는 법

직장을 퇴직하거나 사업을 그만두고 본격적으로 은퇴생활을 시작하면 매월 꼬박꼬박 들어오던 수입이 급격하게 줄어드는 변화가 생기는데요. 은행 예금이자가 10%를 넘던 시절에는 은행에 예금을 해서 쏠쏠한 생활비를 벌수 있었지만 요즘처럼 금리가 1%대로 추락하면서 예금으로 노후생활비를 마련하기는 그리 수월하지 않은 것 같습니다. 그래서 최근 떠오르는 것 중 하나가 바로 수익형 부동산 재테크입니다. 최근에는 저금리 여파때문인지 중장년층은 물론 젊은층까지 수익형 부동산에 대한 관심도가 매우 높아졌습니다. 오늘 재테크 타임에서는 '수익형 부동산'에 안전하게 투자하는 법을 자세히 알아보도록 하겠습니다. 먼저, 수익형 부동산에 투자할 때 허위 과장 광고를 조심하셔야 합니다. 저금리와 불경기가 심화되면서 수익형 부동산의 경우 기사를 가장한 과장 광고의 유혹에 빠지기 쉽기 때문이죠. 가령, 수익형부동산을 광고하면서 플래카드나 지면 광고에 ‘노후연금 연 수익률 10%지급!’ 또는 ‘3년간 확정 지급!’ 이라는 문구를 다는 경우를 종종 볼수 있는데요. 과연 이러한 보장 수익률이 가능한 것일까요? 예를 들어 보겠습니다. 1억5천만 원짜리 20평 오피스텔을 대출금을 7500만 원을 받아 매수했고, 월세보증금 2천만 원에 월세 100만 원을 받는다면 실투자액은 1억5천만 원에서 대출금 7500만 원, 보증금 2천만 원을 제외한 5500만 원입니다. 5500만원 투자해서 1년 동안 1200만 원을 벌 수 있기에 22% 수익이라고 광고한다면 얼핏 대단하게 보입니다. 하지만, 이런 광고에 마음을 뺏겨 노후자금을 부동산에 올인하는 계약을 덜컥 해버리면 낭패를 보는 경우가 많습니다. 그러니 과장 광고에 속지 않으려면 다음과 같은 확인 작업이 필수적인데요. 먼저 수익률 계산시 주변의 임대료 평균시세를 알아보고 광고에서 제시하는 임대료가 적정한지 반드시 확인하셔야 합니다. 그리고, 임대료에서 이자비용, 제반세금 등을 모두 공제한 순수익을 제대로 계산했는지 꼭 확인하셔야 합니다. 자, 사례에서는 담보대출의 이자율이 8%라면 1년 임대료 월세수입 1200만원에서 이자비용 6백만 원을 공제해야 순수익이 나옵니다. 또한, 수익형 부동산에는 기본적으로 들어가는 비용이 많은데요. 이러한 비용을 꼭 고려해서 빼셔야 합니다. 가령, 취득시점에 취득세, 중개 수수료뿐만 아니라 보유 중에는 재산세, 임대료에 대한 부가가치세, 종합소득세 등 세금과 관리비, 수리비가 반드시 들어가기 때문에 이러한 세금과 비용을 고려하지 않고 수익률을 계산하는 건 패착에 빠지기 쉬운 일입니다. 자! 다시 한번 계산해볼까요? 세금과 비용이 1년에 4백이라면, 월세수익금 1200만 원에서 이자비용 6백, 그리고, 제반비용 400만 원을 공제하면 순수익은 200만 원이 됩니다. 실투자금액 5500만원 대비 순수익은 200만원으로 임대수익률은 3.63%가 되는 셈이지요. 처음에 광고한 22%와는 거리가 상당히 멀어졌죠? 이와같이 수익형부동산에 투자할때는 제반비용을 모두 고려한후 투자하셔야 합니다. 두 번째, 수익형 부동산은 예금과는 달리 환금성이 매우 떨어진다는 사실을 알고 신중을 기해 투자해야 합니다. 수익형부동산은 일반적으로 보증금이나 대출금을 끼고 구입하는 것이 일반적인 데요. 이렇게 빚을 많이 끼고 구입할수록 실투자금액이 적어져서 임대수익률이 매우 높게 보입니다. 이를 레버리지 효과라고 하는데요. 공실이 발생하지 않고, 예상한대로 임대료를 받을수만 있다면 이러한 수익률은 달성가능합니다. 하지만, 만약 공실이 발생한다면 수익은 발생하지 않는 상황에서 이자비용과 세금을 고스란히 내야하는 상황이 발생할 수 있으니 이를 조심하셔야 합니다. 즉, 임대가 잘 나갈때는 레버리지효과를 톡톡히 볼 수 있지만 공실이 발생하면 수입이 없어도 비용은 계속 지불해야하는 골치 아픈 문제가 발생하는 겁니다. 부동산은 예금에 비해 환금성이 현저히 떨어지는 자산이기때문에 제때 임차인을 구하지 못하면 한 달만 공실이 생겨