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中国保交楼的成效何时才能显现？

聊一下很多同行问到的各地“保交楼”的落地周期及落地成效的问题。 先看一下8月31日的国务院常务会议的相关内容： “支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。促进汽车等大宗消费。国务院再派一批督导和服务工作组，赴若干省份推动政策落实。适时核查回访，重点核查项目建设三季度实物工作量完成、完善手续等情况”。 市场消息称，为了稳住经济大盘，国务院近期派遣了两支精锐部队，一支是以正部长级带队的“国务院稳住经济大盘督导和服务工作组”，另一支是以副部长级带队的“国务院第九次大督查的督查组”，其中住建部长倪虹去福建，一边带着国家专项资金解决福建的保交楼问题，一边将福建经验整理好带回去做全国保交楼的复制和普及。 市场各方普遍认为，由“停贷潮”事件引发的“保交楼”行动对于楼市的企稳回暖，尤其是对扭转购房人的信心来说至关重要，现在最大的问题在于“保交楼”的中央专项贷款以及各个省市政府主导设立的房地产纾困基金、并购重组基金、并购重整信托等具体如何大范围地落地，且何时才能真正有所成效。 截止当前，郑州、南宁、天津、浙江、湖北、陕西等省市都设立了房地产纾困基金，中央层面千亿级别的专项贷款也专门用于解决出险房企问题楼盘的债务问题。让人担心的是，不管是哪个类型、哪个层级的纾困基金，“市场化、法制化”的纾困原则均是底线，也即资金的进入须以一定的风控及收益要求为前提，但目前绝大多数停工、烂尾等不良地产项目却都无法符合被救的条件，包括很多爆雷房企虽然和大型AMC或者大型的国央企签订了战略合作协议，但实际上都很少有实质性的下文。 关于中央安排的政策性银行的专项借款，目前能确定的是该专项借款须严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并实行封闭运行、专款专用。从实际情况来看，目前最难的还是如何落地的问题，包括纾困项目的筛选、上报、审批、资金的使用及监管等等，具体比如媒体报道的“先由省级政府对本省有关城市的借款主体、借款需求及项目清单进行审核；再报送有关部门备案；住建部、财政部、央行再进行信息复核，额度如何分配，可能需要更高层决策，整个周期会比较长。再加上出险房企‘多头融资’、债务关系复杂、被抽调的预售资金规模大，资金落实下去直到项目交楼，中间颇费周折。何况各方资金本来就不太愿意碰这类项目。” 前两天，网上流传着一张名称为“福建省第一批专项借款项目明细（上报住建部）（福州）”的图片，尽管无法确认真假，但该图片内容所涉的实施方案非常细化，包括楼盘名称、已售套数、借款主体及额度、楼盘现状、续建工期估算等，另外涵盖的爆雷房企、重点项目和储备项目的梯次等等，很多内容都让人眼前一亮。简单来说，大家对倪部长如何在福建落实专项贷款解决“保交楼”的问题充满着期待，更多的人则期盼着福建能尽快形成经验并快速复制和普及到全国，毕竟“保交楼”的最终成效是让市场各方重拾信心的前提条件。 我们认为，目前中央的专项贷款以及地方的纾困基金的落地已刻不容缓，目前必须通过压实地方政府责任以及房企主体责任以共同落实“保交楼”的可实践性，当然市场方面也希望专项贷款和纾困基金的落实能够在操作方面变得更加灵活，比如单项目无法实现资金平衡的情况下，可允许跨项目或多项目实现资金平衡，再比如在施工、资金监管等方面可引入国央企开发商、城投平台等代建代管。 总之，尽管专项贷款、纾困基金的落地需要较长的周期，落地的成效在三两个月内估计也很难看到，但我们对中央和地方解决问题的方法、魄力还是充满信心，也相信房地产行业迟早会企稳回暖，并进入更稳健发展的轨道。 更多地产和城投平台融资项目的交流和合作欢迎联系西政财富和西政资本。