降價80%，「廣州郊區」快跌沒了？一線城市已經開始和小縣城搶房子生意了！市場一片暗淡，蝕本降價又賣唔甩，廣州房地產市場徹底涼涼！老婆都急哭了！ скачать в хорошем качестве

降價80%，「廣州郊區」快跌沒了？一線城市已經開始和小縣城搶房子生意了！市場一片暗淡，蝕本降價又賣唔甩，廣州房地產市場徹底涼涼！老婆都急哭了！

降價8成，「廣州郊區」快跌沒咗？一線城市已經開始和小縣城搶房屋生意了！ 一線城市已經開始和小縣城搶房屋生意了。 「鶴崗化」的城市越來越多，沒諗到廣東亦有。在廣州北，一套2200元/平米的房屋瞬間轟動了成個房產圈！ 具體系前兩日有一則新聞引報道位於廣清交界處的樓盤，69平米的房屋，最終成交價僅為15.5萬，算一下單價僅2200元/平米，樓價直逼鶴崗。 要唔講，而家廣州打工人買不起房，可以唔使北上遠去黑龍江了，在周邊就有廣東人自己的鶴崗！梗系呢個講法亦有啲模糊，所謂的「廣清交界」實際上在清遠，但系離廣州非常近，屬於那種踩一腳油門就衝進廣州市轄區——距離廣州花都區僅約5公里，距離廣州中心城區約60公里。類比一下，相當於北京和燕郊的關係。 成交的呢個單位，於2012年交房系一套69.12m2的兩室一廳。據中介透露，呢位業主原本系從廣州來的炒家，曾在幾年前以6000元/平米的高價買入，總價超過40萬。 今年6月份，他將房屋掛出，最初系按照小區的市場均價定價，但遲遲冇買家。焦慮之下，他幾度降價，最終只能無奈地以15.5萬拋售。而在同一時期，另一層樓屋的成交價為17.8萬，掛牌到成交足足用了257天，降價也未能引來買家。要知道呢度在疫情前最高價曾到11000元/平，於今年7月12日成交，相當於幾年的時間跌去8成以上，呢個跌幅在珠三角內已然系「駭人聽聞」了。梗系，下跌的亦都唔止呢一個樓盤。像系從化位於14號線地鐵旁一套108平的單位，2021年時，掛牌價165萬，而家賣家已經降到咗76萬！比腰斬還狠！同樣遭遇的仲有增城有啲樓盤，從2021年下半年開始在精準調控之下，從23413元一平米跌到而家二手樓掛牌價，都只有10000元一平米出頭，稍微砍劈價，砍到9500元一平米問題不大，相較於2021年的高點，跌咗差不多6成 魯迅曾經講過：人類的悲歡並不相通，而我只覺得佢哋吵鬧。呢句話，應該系最近廣州郊區業主最真實的心境寫照。 唯一的好消息，就系而家普通的小縣城跟呢啲樓盤比，搶生意搶不過咗。一線城市郊區的二手樓，姿態已經低到塵埃里了。廣東打工的外地人，唔少系湖南、江西、貴州、湖北過嚟的，中部縣城的樓價基本在4000以上，少數能到6000一平。而在距離廣州幾十公里的地方，就有價格遠低於老家的房屋。嗰啲想回老家縣城買樓屋的人就得掂量掂量了。樓價下跌對於準備買樓的人只會系好消息。但對於持房業主，噉就無比難受了。郊區成交的二手樓，賣家從掛牌、調價到成交的心路歷程，簡直系王小波《黃金時代》中那句名言的真實寫照：生活就系一個緩慢受錘的過程，奢望一日天消失，最後變得像挨了錘的牛一樣。前文所講的「廣清交界」的樓盤，算系典型了。2008年底，國務院出台《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要》，正式把廣佛同城化提升到國家戰略層面，在那幾年，廣佛的聯繫更加緊密，產業融合，GDP進展很快。 嘗到咗城市圈的甜頭，2012年3月份，廣清兩市聯合簽訂《廣州·清遠市合作框架協議》，「廣清一體化」概念正式提出。其後，兩市不斷深挖廣清兩市的資源稟賦和產業互補優勢，深化交通、產業、營商環境三個一體化，廣清一體化的概念多次寫入咗省政府工作報告中。 此舉也引發了炒房客的關注。那時，房地產還系一個蒸蒸日上的行業，唔少人睇上咗清遠的發展潛力。於系，憑藉廣清合作區的優勢，同埋廣佛兩地限購、長隆輕軌的助力下，清遠吸引了大量炒房客的湧入，樓價一度從幾千一平漲到咗上萬一平。像美林湖，2017年買的時候單價約在8500元/m2，2018年漲到咗11000元/m2，誰睇咗不心動？呢波樓市的火爆，一直持續到疫情前。但誰也沒諗到，隨着時間的推移，呢啲樓市板塊亦會「鶴崗化」。2021年那波行情後，房地產市場開始擠水分，「廣清交界」的樓價一路下跌。 別講降價賣房了，而家唔少房屋系「有價無市」。價格掛在中介那，就系賣不出去。如同一個燙手山芋，唔知最終要蝕幾多錢才能出手。其實呢兩年大城市的郊區，仲有衛星城的概念系跌得最慘的。惠州惠東，唔到15萬元就可以購買一套海景房，並且當地二手樓「打折賣」已經系普遍現象，而打折歸打折，業主想要真正把房屋賣出去，五折已經系標配，樓價直接腰斬。 好多在露台上直接拉條幅，表明業主急售。 一套97平的二線海景房，業主最低售價僅為47萬元。而該業主在2015年購買該房屋的時候，總價但系達到102萬元，八年的時間，房屋唔單只冇漲，總樓價還蝕本了55萬元。如果噉樣的房屋當初系貸款買的，蝕本就難以想象了。加上八年的月供利息，累計蝕本至少在8成以上。 之前有個富有的男子講過：樓價如蔥的時代，真的要來臨了嗎？ 如此劇烈的樓價跌幅，呢啲樓盤留給世人的只有深刻的「歷史教訓」。遠郊就系遠郊，唔會因為你靠近一線城市就能飛上枝頭變鳳凰。任何時候都要關心供求關係，呢個永遠系房地產的第一性原理。參考舊年的廣州交通總結，廣清每日往來僅15萬人/天，相比於廣佛的176萬人/天，每日通勤的人口並不多，所以樓價下跌系必然。更何況系位置不咁好的地段，更容易在大的下行趨勢中被打回原形，甚至一文不值。而家全國樓市系個乜野情況？樓價基本跌到8-10年前的水準。最新公布的7月份一線城市的二手樓價格指數，一線城市二手樓基本跌到咗2016年的價格區間。 今年7月份，深圳最新的二手成交均價為5.9萬，四年跌咗37.3%；廣州整體已經從最高峰下跌26.8%；上海四年跌咗27.0%；北京跌咗27.4%。呢仲系相當保值的中國最發達城市的樓市情況，二三線只差唔好。幾乎系把2016年後棚改後的那一輪上漲吐了出嚟。我哋而家所面臨的情況，已經唔可以單純用「樓價漲不動了」、「樓價開始跌咗」呢種簡單的表述。而應該系多數中國人沒見過，或者講已經忘了的「資產價格重估」。只係以前的規模冇咁大，局部地區的跌幅亦冇咁深。從歷史經緯來觀察，90年代中國就有過兩次價格重估。第一次系93年海南地產泡沫破滅，牽扯的普通老百姓不多，結果就系銀行壞賬多的離譜，爛尾樓滿地都系，海南唔系借着後來地產黃金年代整體市場回暖，唔知要幾多年才能緩過嚟，房屋壓根沒人要。 第二次系98年亞洲金融危機，中國樓價高地——上海，長寧的樓價都衝到咗10000多一平，98年金融危機開始後，沒過幾耐就跌到2000多一平了，後來如果唔系房改政策出台，慢慢進入全民炒房時代，可唔可以回暖都系個問題。但系，之前更多嘅系孤寒候，後來被大環境的回暖，同埋中國經濟增長的奇蹟給消化了。呢次，我哋可能會面臨一次範圍更大，時間更持久的資產價格重估，呢個話題涉及的方面太多，幾句話講不清，簡單舉一個例子，以上海為例睇睇樓價最糟糕的情況下會跌到乜野程度。根據統計局的數據，舊年上海市居民人均可支配收入約為84000元，折算成月收入大概為7000元，呢個數值可以理解為扣完稅和五險一金後的到手收入。 如果一戶家庭的夫妻二人都參與工作，家庭每月的可支配收入x2=14000元，假設呢戶家庭每月租房、吃穿、交通出行、通信網絡、教育醫療、休閒娛樂等必要開銷為6000元。亦都系講，呢戶家庭的淨現金流約為8000元，假設呢戶家庭願意為咗買樓不遺餘力，把全部現金流都砸到房貸上，亦都系講，呢戶家庭能承受的峰值現金月供為8000元。呢還只係人均情況，上海有唔少人、唔少家庭根本達唔到呢個數字，我哋再假設每戶家庭每月仲有1000元其他開支，咁呢戶家庭能承受的峰值現金月供就為7000元。粗略算落來，上海一戶普通人哋能夠供得起的房屋，應該系一套月供7000元左右的房，還得生活非常省、唔可以有大病大災、娛樂活動亦都唔能太多、仲需要夫妻雙方都有一份穩定的工作。呢差不多就系上海樓價最糟糕情況下的底價：7000元的月供，差不多160萬總價的房屋。梗系，呢只係只係舉個例子，列舉了最糟糕的情況，但也為我哋睇待呢波樓市下行的趨勢提供了參考，全社會而家能夠支撐起樓市的現金流不多咗。資產出清、價格重估已經在路上咗，我哋應該積極做好風險資產價值重估的準備，而非繼續抱有不切實際的幻想。