ฎีกา InTrend Ep.189 ต่อเติมกันสาดและฟุตพาทหน้าอาคารพาณิชย์ในโครงการจัดสรรได้หรือไม่ скачать в хорошем качестве

ฎีกา InTrend Ep.189 ต่อเติมกันสาดและฟุตพาทหน้าอาคารพาณิชย์ในโครงการจัดสรรได้หรือไม่

ฎีกา InTrend Ep.189 ต่อเติมกันสาดและฟุตพาทหน้าอาคารพาณิชย์ในโครงการจัดสรรได้หรือไม่ The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, สุริยัณห์ หงษ์วิไล, ทัสสญุชุ์ กุลสิทธิ์ชัยญา, ณัฐสิมา อนันทนุพงศ์ Show Creator : ศณิฏา จารุภุมมิก Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, รวิภา กิ่งจักร์ Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ Coordinator & Admin : โสรัตน์ ไวศยดำรง, สุพัตรา ขำมีศักดิ์, สุภาวัชร์ ดลมินทร์ Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์, กนกกูล วสยางกูร Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์ ในปัจจุบันการอยู่อาศัยในชุมชนที่มีการจัดสรรเชิงพาณิชย์มีอยู่มากมายและกลายเป็นเรื่องปกติ เพราะการอยู่ในชุมชนที่มีการพัฒนาลักษณะนี้มักมีสภาพความเป็นอยู่ที่ดี มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เพียงพอ แต่บางครั้งเมื่อเข้าไปอยู่แล้ว เจ้าของบ้านแต่ละคนมักมีความต้องการใช้ที่ดินมากขึ้น และต้องการทำให้บริเวณที่พักอาศัยมีการใช้งานที่มากขึ้น แต่การปรับปรุงบริเวณพื้นที่พักอาศัยของตนก็ต้องดูกฎกติกาที่เกี่ยวข้องด้วยเช่นกันว่าจะทำได้มากน้อยเพียงใด ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่เจ้าของอาคารพาณิชย์ในโครงการจัดสรรจะต่อเติมกันสาดและฟุตพาทหน้าอาคารพาณิชย์ของตนได้หรือไม่ นายมีนาได้ซื้ออาคารพาณิชย์ในโครงการจัดสรรแห่งหนึ่งเพื่อใช้อยู่อาศัย แต่ต่อมารู้สึกว่าเวลาฝนตก ฝนจะสาดทางหน้าบ้านมาก และเข้าออกบ้านลำบาก ประกอบกันบริเวณหน้าบ้านดูไม่สวยงาม จึงได้จ้างคนมาต่อเติมกันสาดและทำฟุตพาทบริเวณหน้าบ้านของตน บริษัท ก. ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการจัดสรรแห่งนั้นจึงได้แจ้งให้นายมีนารื้อถอนกันสาดและฟุตพาทออกไป แต่นายมีนาไม่ยอม บริษัท ก. จึงได้ฟ้องนายมีนา ขอให้บังคับนายมีนารื้อถอนกันสาดและฟุตพาทออกไป ในกรณีนี้หากจินตนาการสภาพของที่ดินและอาคารพาณิชย์ที่เกิดเหตุอาจจะไม่เหมือนกับอาคารพาณิชย์ในอีกหลาย ๆ แห่ง สภาพดั้งเดิมหน้าอาคารพาณิชย์ของนายมีนาไม่ได้มีการทำเป็นฟุตพาทมาก่อน เพราะบริเวณอาคารพาณิชย์ห้องข้าง ๆ ก็ไม่มีลักษณะเป็นฟุตพาท รถสามารถผ่านเข้าไปจอดในตัวอาคารพาณิชย์ได้ ดังนั้น สภาพหน้าอาคารพาณิชย์ของนายมีนาคงจะมีสภาพเป็นส่วนหนึ่งของถนน ซึ่งอาจจะผิดกับอีกหลายโครงการที่มีฟุตพาทกว้างขวางหน้าอาคารพาณิชย์ จากลักษณะที่ว่าน่าจะเป็นสาเหตุว่ากันสาดที่นายมีนาต่อเติมก็คงจะยื่นล้ำไปในถนนด้วย ในกรณีของที่ดินที่อยู่ในโครงการจัดสรรที่ดินนี้ตามปกติย่อมมีการกันส่วนของที่ดินส่วนหนึ่งทำเป็นสาธารณูปโภค โดยเฉพาะที่ทำเป็นถนนเพื่อการสัญจรภายในโครงการ เช่นเดียวกับถนนบริเวณด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของนายมีนา พื้นที่ถนนที่เป็นสาธารณูปโภคเหล่านี้ย่อมถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมที่เป็นประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรในโครงการ ไม่ได้เป็นประโยชน์แก่ที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งโดยเฉพาะ นายมีนาซึ่งเป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์ในโครงการย่อมมีสิทธิใช้สอยสาธารณูปโภคเหล่านี้ด้วย แต่นายมีนาย่อมมีเพียงสิทธิใช้สอย แต่ไม่มีสิทธิที่จะไปทำการเปลี่ยนแปลงสภาพของถนนที่เป็นภารยทรัพย์ที่ทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้น และทำให้ประโยชน์ใช้สอยในถนนที่เป็นภารยทรัพย์นี้ลดน้อยถอยลง ประโยชน์ในที่นี้ย่อมหมายถึงประโยชน์แก่เจ้าของที่ดินในโครงการจัดสรรคนอื่น ๆ ด้วย เพราะสำหรับนายมีนาอาจจะคิดว่าประโยชน์ใช้สอยสำหรับตนมากขึ้น แต่ดังที่กล่าวไว้แล้วว่าพื้นที่ถนนที่เป็นสาธารณูปโภคเหล่านี้เป็นประโยชน์แก่เจ้าของที่ดินคนอื่น ๆ ด้วย การที่นายมีนาต่อเติมกันสาดล้ำยื่นเข้าไปบริเวณถนนย่อมทำให้การสัญจรสำหรับรถราบริเวณนั้นไม่สะดวกเหมือนเดิม เพราะหากรถสูง ๆ หน่อยก็อาจจะไม่สามารถผ่านบริเวณดังกล่าวได้ ในส่วนฟุตพาทก็คล้ายกัน แม้ปกติการมีฟุตพาทจะทำให้การเดินเหินสะดวกขึ้น แต่ในบริเวณดังกล่าวโดยรอบไม่ได้มีการทำฟุตพาทไว้ คงมีแต่ส่วนฟุตพาทหน้าบ้านนายมีนาที่ต่อเติมยื่นออกไป ลักษณะอย่างนี้ย่อมทำให้การใช้สอยพื้นที่ถนนบริเวณดังกล่าวมีข้อจำกัด เพราะมีฟุตพาทมาขวางอยู่ด้วย การต่อเติมของนายมีนาจึงเป็นการทำให้เกิดภาระแก่ถนนที่เป็นสาธารณูปโภคที่เป็นภารยทรัพย์มากขึ้น และประโยชน์ใช้สอยแก่เจ้าของที่ดินคนอื่นลดน้อยลง ดังนั้น การที่เจ้าของอาคารพาณิชย์ต่อเติมกันสาดและฟุตพาทยื่นเข้าไปในพื้นที่ถนนที่เป็นสาธารณูปโภคจึงไม่อาจทำได้ เพราะทำให้ประโยชน์ใช้สอยสาธารณูปโภคลดน้อยลง และอาจต้องรื้อถอนทำให้สภาพบริเวณนั้นกลับคืนดังเดิม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 759/2566)