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[인터뷰] 유나무 마스턴투자운용 헤지부문 부대표 "리츠 투자, 3가지 주목해야"

[인터뷰] 유나무 마스턴투자운용 헤지부문 부대표 “리츠 투자, 3가지 주목해야” 한국금융경제신문=양지훈 기자 | 유나무 마스턴투자운용 헤지부문 부대표가 리츠 투자에 임하는 개인 투자자에게 ▲배당 ▲유상증자 ▲대출 만기 등 3가지를 유의해야 한다고 조언했다. 한국금융경제신문은 지난 11일 서울 서초구 사옥에서 유나무 마스턴투자운용 헤지부문 부대표를 만났다. 유 부대표는 리츠(REITs)를 오랫동안 다뤄온 매니저다. ▲한화자산운용 멀티에셋운용팀 ▲하나UBS자산운용 Product Investment Solutions팀 ▲우리은행 ISA일임운용팀 등을 거쳤다. 한화자산운용에서는 재팬리츠, 아시아리츠펀드 등을 운용한 경력이 있다. 다양한 경험을 기반으로 현재도 기초자산 가운데 리츠의 비중이 가장 큰 펀드를 운용하고 있다. 한국리츠협회에 따르면 리츠(Real Estate Investment Trust)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사다. 부동산 투자 접근이 어려운 소액 투자자에게 우량 부동산 투자 기회를 부여한다는 점이 장점으로 꼽힌다. 마스턴투자운용에는 상장리츠(마스터프리미어리츠) 조직, 해외부동산 조직, 인프라 조직 등이 있다. 유 부대표가 속한 헤지부문에서는 상장주식, 비상장 기업, 리츠 등에 다양하게 투자한다. ◆ 헤지부문 리츠 펀드, 지수 대비 수익률 ‘월등’ 마스턴투자운용 헤지부문에서 운용 중인 펀드는 5개이며, 펀드마다 리츠의 비중이 가장 크다. 펀드 규모는 약정액 기준 약 3000억원이며, 현재 운용 중인 금액을 기준으로 하면 약 2000억원이다. 대표적인 펀드는 마스턴코어인컴REIT일반사모투자신탁제5호(마스턴코어인컴리츠5호)다. 2021년 8월 출시한 이 펀드는 그간 리츠와 인프라의 적절한 배분으로 수익률을 높였다. 펀드 고수익률과 관련해 유 대표는 “그간 리츠와 인프라를 ‘하나의 자산에 대한 배분’ 같은 느낌으로 다뤄왔다”며 “리츠 리스크 국면에서는 인프라로 회피했고, 반대로 인프라의 상승 폭이 줄어들 때는 리츠를 저가 매수해 반등을 꾀했다”고 설명했다. 순수하게 리츠에만 투자하는 펀드도 높은 수익률을 기록했다. 대형 리츠에 집중적으로 투자하는 펀드는 이달 5일 종가 기준 연초 대비 수익률(YTD)은 9.4%였다. KRX 부동산리츠인프라 지수(6.4%), KRX 부동산리츠인프라 지수(5.8%) 대비 3.0~3.6%p의 차이를 보였다. ◆ 리츠 전망 ‘맑음’ 지난 2월 국회에서 리츠 배당 확대법이 본회의를 통과했고, 시장에서는 고금리 시기가 정점을 지났다는 말이 나오면서 리츠업계의 중장기적 전망이 밝다는 의견이 나온다. 이와 관련해 유 부대표는 배당 확대법이 긍정적인 요인이라는 의견에 동의하면서도 금리 인하에 대한 기대감이 더 크게 작용한다고 판단했다. 그는 “배당 확대법 국회 본회의 통과는 리츠 시장에서 긍정적인 요인이 맞다. 기관과 개인 모두 해당 정책을 긍정적으로 평가하고 매수했기 때문에 올해 리츠로 자금이 유입된 면도 있었을 것”이라고 말했다. 이어 “배당 확대법도 리츠 시장에서 긍정적인 요인이지만, 투자자들은 저가 매수라는 국면을 더 많이 고려해야 하는 상황이라고 본다”고 말했다. ◆ 리츠 투자자 위한 3가지 조언 유 부대표는 상장리츠 투자에 임하는 개인 투자자를 대상으로 조언도 아끼지 않았다. 먼저 유 부대표는 고배당 리츠가 최우선순위는 아니라고 말했다. 그는 “개인 투자자 관점에서 리츠를 선택할 때 단순하게 고배당 종목만 주시한다면 변동성에 많이 노출될 수 있다. 변동성에 노출된다는 것을 유념하고 투자해야 한다고 말하고 싶다”고 강조했다. 이어 “개인 투자자는 포트폴리오를 짤 때 신중할 필요가 있다”며 “기초자산의 변동성은 (리츠의) 주가 변동성으로 이어질 수 있다. 개인 투자자는 배당에만 집중해야 하는 게 아니라 자본 차익이나 자본 손실도 모두 고려해야 한다”고 덧붙였다. 아울러, 국내 리츠도 이제 유상증자만이 답이 아니라는 의견을 제시했다. 금리가 높아 회사채 발행이 부담스러워서 유상증자를 선택했던 사례도 있지만, 최근 리츠 운용 주체는 유상증자에 외에도 자본을 다양한 방법으로 끌어다 쓰는 추세로 가고 있다는 판단이다. 투자에 앞서 개인 투자자들은 “해당 리츠가 자금을 어떤 경로로 유입해 변동성이 얼마나 발생하는지 고려해야 한다”고 유 대표는 충고했다. 마지막으로 유념해야 할 대목은 대출 만기 시점이다. 유 부대표는 “가령, 과거 저금리 때 2%대 대출을 받았는데, 고금리로 전환하면서 올해 대출 만기 이율이 5%가 됐다고 가정해 보면, 리츠도 압박을 많이 받을 수밖에 없다”고 설명했다. 이어 “금리 변화로 비용이 증가하니 배당 여력 등에서 여러 문제가 발생할 수 있다”며 “투자자는 대출 만기 시점 등을 고려해 리츠를 관리하는 위탁 운용사가 재무적으로 잘 관리하고 있는지를 주의 깊게 지켜봐야 할 것”이라고 말했다. ◆ 헤지 펀드에 대한 오해 끝으로 유 부대표는 ‘헤지 펀드(hedge fund)는 하이 리스크(high risk, 고위험 투자)’라는 막연한 인식에 관해 “고위험‧고수익만 추구하진 않는다”고 답했다. 그는 “기본적으로 부동산에 투자하다 보니 인컴(income, 정기적 현금 창출)에 대한 수익을 추구하는 형태의 하우스의 느낌이 있다”면서도 “사업부문은 ‘헤지부문’이라고 명명(네이밍)했지만, 300~400%대 레버리지를 통해 고수익을 추구하기보다는 싱글 스트레티지(single strategy)들의 좋은 성과를 기반으로 멀티 스트레티지(multi strategy) 형태로 펀드를 운용하자는 취지가 있다”고 말했다. 취재 : 양지훈 기자 영상 : 김민규 PD