Скачать с ютуб 상가임차인 월세 관리비 연체상태에서 소유주 바뀌었다면 새 주인은 보증금에서 밀린 월세 등 공제가능할까?? в хорошем качестве

상가임차인 월세 관리비 연체상태에서 소유주 바뀌었다면 새 주인은 보증금에서 밀린 월세 등 공제가능할까??

상가임차인 월세 관리비 연체상태에서 소유주 바뀌었다면 새 주인은 보증금에서 밀린 월세 등 공제가능할까?? 네!!!! 가능 (대법원 2015다218874 선고 2017.3.22.) 임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 주택이나 상가소유주가 교체되었다면 새로운 소유주는 임차인의 보증금에서 연체차임 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 상가건물 소유주 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송에서 원고일부패소 판결한 하급법원의 원심판결을 파기하여 최근사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다 A씨는 2014년 7월 경매를 통해 상가를 취득 하였다 그런데 전 소유주인 C씨로부터 상가를 임차한 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3500만원을 연체하고 있었던 것이다 B씨는 2010년 4월 C씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 지불하는 조건으로 임대차계약을 체결했는데 보증금보다 많은 금액을 연체를 하였고 소유주가 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 연체된 월세 등을 미지급을 하고 있었다 결국 새로운 소유주 A씨는 임대차계약을 해지하였다 그러자 B씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버텼다 A씨는 연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없다며 "상가건물을 비워달라"는 반환소송을 신청했다 재판부는 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 판결 했다 이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 판결이유를 설명 하였다 1심은 "B씨는 상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라"며 A씨의 손을 들어줬다 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급하라고 판결을 하였고, 대법원 재판부는 "A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, C씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 B씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제할 수 있다"고 판결이유를 설명 했다 관리비 미납을 이유로 한 단전 단수조치가 업무방해죄를 구성하는 사례 임대차관계에서 임차인이 관리비를 장기적으로 체납하는 경우가 있다 이럴 때, 임대인이 여러 고민 끝에 임의로 단전이나 단수조치를 하려고 하는 경우가 있는데, 비록, 임차인이 잘못한 부분이 있는 것은 사실이지만, 단전 단수조치를 적법한 절차 없이 취할 경우에는 오히려 업무 방해죄로 처벌받을 수 있다 아래 사례에서도 오피스텔에서 관리비를 9개월째 내지 않고 있는 임차인에 대하여 관리업체 대표이사와 관리업체 직원이 단전 단수조치를 취하였다가, 처벌을 받은 사례이다 비교적 간단한 사례이니, 살펴보기 바란다 다만, 적법한 관리규약이 있고, 임차인의 동의를 얻는다거나 적법한 절차를 밟은 경우에 있어서는 업무방해죄가 성립하지 않을 수도 있는데, 이 사례에서는 그러한 절차를 밟은 사실이 없다 일반적으로는 업무방해죄가 성립하지만, 임차인의 동의 등 특별한 사정이 있음을 임대인이 입증한다면, 이러한 경우에는 사안별로 별도로 살펴보아야 한다 서울남부지법 2007고정 4546판결) (판결주문) 피고인 최○○을 벌금 1,000,000원에, 피고인 이○○을 벌금 300,000원에 각 처한다 피고인들이 위 각 벌금을 납입하지 아니하는 경우 각 50,000원을 1일로 환산한 기간 피고인들을 노역장에 유치한다 피고인들에 대하여 위 벌금에 상당한 금액의 가납을 명한다 소송비용은 피고인들이 연대하여 부담한다 (범죄사실) 피고인 최00은 서울 영등포구 **동 오피스텔을 관리하는 주식회사 ○○산업의 대표이사이고, 피고인 이○○은 위 ○○산업의 직원으로 오피스텔 관리소장으로 근무하는 자이다 피고인들은 공모하여 피해자 ○○○이 위 오피스텔 ○○○호를 사용하면서 2006년 10월분부터 2007년 6월분까지 관리비 1,666,910원을 납부하지 않는다는 이유로, 2007. 8. 10 17:00경 위 오피스텔 ○○○호로 공급되는 전기를 끊고, 같은 해 8월 14일 10:30경부터 단수를 시켜 위력으로써 위 피해자의 건설무역업무를 방해하였다 (피고인들의 주장에 대한 판단) 피고인들은 자신들의 행위가 피해자가 관리비를 납입하지 않은데 따라 관리규약을 근거로 이뤄진 것이고, 특히 피고인 이○○은 대표이사의 지시에 따른 것이어서 정당하다고 주장한다 (살피건대, 앞서 본 증거에 의하면), 관리규약이 적법 유효하게 체결되었다는 자료가 없고(오히려 피고인 최○○에 대한 경찰 피의자신문조서의 진술기재에 의하면, 최○○이 다른 오피스텔 관리규약을 참조하여 혼자 만든 다음 일방적으로 관리소장에게 팩스로 넣어주었을 뿐이라고 되어 있으며, 제대로 공지되었다는 자료도 없다), 피해자는 위 오피스텔의 하자와 세대별로 전기료를 정확히 계산하지 않는다는 이유로 이의를 제기하였다가 피고인들이 아무런 조치를 취하지 않자 그 해결을 촉구하는 의미로 관리비납부를 거부한 것으로 보이는데, 이에 대해 피고인들은 하자 문제의 해결이나 전기료와 관련한 충분한 설명 또는 해명을 하지도 않고 그 권리를 확보하기 위한 다른 적법한 절차 또한 취하지도 않은 채 연체된 관리비를 납부할 것만 독촉하다가 자신들의 우월한 지위를 이용하여 위와 같이 단전, 단수조치를 취하기에 이른 이상 그 동기와 목적이 정당하다거나 수단이나 방법이 상당하다고 볼 수 없고, 관리소장의 지위에 있는 자가 상사의 지시에 따랐다는 이유만으로 그 책임을 면할 수는 없으므로, 피고인들의 주장은 이유 없다 이상의 이유로 주문과 같이 판결한다 라고 판결을 한 사례도 있다