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부동산컨설팅과 부동산중개업의 차이/중개보수 초과 수수료 [미사부동산 미사대박부동산 임병민]

부동산 컨설팅과 부동산 중개업의 차이점 1.부동산 컨설팅 보수는 중개보수 규정이 적용되지 않는다. 우선, 부동산컨설팅보수는 공인중개사법이 정하는 보수한도의 적용을 받지 않는지가 문제될 수 있습니다. 공인중개사법에는 부동산중개업자의 중개행위에 대해서는 어떠한 명목으로 받든지 간에 중개행위에 대한 대가로 거래금액의 최고 0.9% 이내로만 보수를 받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 그런데, 이러한 제한이 부동산컨설팅행위에도 적용될 수 있는지가 문제되는 것입니다. 실무상으로는, 부동산중개와 별개의 개념으로 부동산컨설팅을 인정하고 있고, 부동산컨설팅에 대해서는 공인중개사법에서 정하는 보수의 한도를 적용하지 않고 있습니다. 즉, 부동산컨설팅행위에 대해서는 당사자간의 자유로운 합의로 보수를 정할 수 있는 것입니다. 부동산중개라는 의미를 넓게 보면 자문을 수반하는 컨설팅행위의 일종으로 볼 수 있지만, 이를 엄격하게 해석하면 부동산거래에 관해 당사자를 소개하고 거래조건을 절충하는 등 부동산거래를 알선하는 것으로서, 부동산이용, 개발에 관한 종합적인 자문행위인 부동산컨설팅행위와는 구분될 수 있습니다. 따라서, 부동산중개행위에 대해서 적용되는 보수한도규정은 부동산컨설팅행위에 대해서는 적용되지 않습니다. 2.부동산 컨설팅과 중개행위는 어떻게 구별될까? 문제는, 어떤 행위를 부동산중개활동으로 볼 것인지 아니면 부동산컨설팅활동으로 볼 것인지에 있습니다. 부동산컨설팅행위 역시 양당사자를 소개, 알선하여 부동산거래계약을 체결하는 활동을 수반하는 경우가 많기 때문입니다. 이론적으로 구분하자면, 단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산중개행위로 인정될 가능성이 많고, 반면 단순히 거래당사자를 연결하거나 거래조건을 절충하는 등 거래계약체결이 주된 것이 아니라, 부동산이용, 개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 아니면 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 많습니다. 따라서, 단순한 부동산중개가 아닌 부동산컨설팅행위로 인정되기 위해서는 의뢰인을 위해서 실제로 어떠한 활동을 했는지가 검토되어져야 하는 것입니다. 실무상으로는 실제 활동한 내역에 관해 이해당사자 서로 간의 주장에 차이가 있고 입증하기 곤란한 점이 있어, 컨설팅에 따른 보고서가 존재하는지 여부, 컨설팅계약서를 작성하였는지 여부, 컨설팅의 기간 등을 실제 활동내역과 종합하여 양자를 구분하고 있습니다. 3.중개업자의 중개행위에 대해서도 중개보수한도가 적용되지 않을 수 있다. 부동산컨설팅이 아니라 엄연히 부동산 중개업자의 “중개행위” 임에도 불구하고 공인중개사법상의 중개보수 한도규정이 적용되지 않는 경우도 있습니다. 대표적인 것이 상가 권리금거래 입니다. 기존에 영업 중인 임차인과 새로 건물을 임차하여 영업할 임차인이 업소시설 등에 대한 권리금을 수수할 경우에 중개업자가 단순히 이들을 연결하여 가격이나 조건을 절충하는 활동, 즉 중개활동을 했다고 하더라도, 중개보수에 관한 한도규정이 적용되지 않습니다. 공인중개사법은 중개업자의 모든 중개행위에 대해서 보수규정을 적용하는 것이 아니라, 공인중개사법에서 정하는 법정중개대상물(토지, 건물 등)을 거래하는 경우에만 중개보수한도규정을 적용하는데, 시설 등의 양수도는 법정중개대상물로 보지 않기 때문입니다. 4.부동산 컨설팅 보수도 사회통념상의 한도를 벗어나지 못한다. 위에서 본 바와 같이 컨설팅보수는 비록 공인중개사법에서 정하는 중개보수한도 규정이 적용되지는 않지만, 그렇다고 하더라도 보수를 얼마든지 마음대로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 비록 당사자간에 합의하여 컨설팅보수를 약정하였다고 하더라도, 컨설팅행위 내용, 노력정도, 기간 등을 종합하여 약정한 컨설팅보수가 너무 과다할 경우에는, 민법 제103조에서 정하고 있는 사회질서에 반하는 법률행위로 판단되어, 적정한 보수를 초과하는 부분에 대해서는 지급할 의무가 없게 되는 것입니다. 실제로는 부동산중개임에도 불구하고 명목상 부동산컨설팅으로 계약한 경우라 하더라도 중개보수 법정한도의 적용을 받게 되므로, 이와 관련하여 분쟁이 발생하면 적극적으로 대처할 필요가 있다고 봅니다. 더구나, 부동산중개업등록을 하지 않고 명칭만 부동산컨설팅업이라고 하면서 실제로는 계속적, 반복적으로 중개행위를 한다면 이는 무등록 중개업소로서 위법한 행위를 하고 있는 것이므로, 중개보수지급자체가 거부될 수 있을 가능성도 있습니다. ▶상호명 : 미사대박부동산 공인중개사사무소 ▶대표자 : 임병민 ▶전화번호 : 010.4919.7188 (031-794-7188) ▶등록번호 : 41450-2021-00206호 ▶소재지 : 경기도 하남시 미사강변한강로 326-1, 상가동1층, 106호(망월동 1170) 안녕하세요? 미사 대박부동산 입니다. 미사 대박부동산은 "사람과 집 그리고 일터, 행복한 부자가 되는 소중한 인연을 중개하는 곳" 입니다. 미사 대박부동산은 미사 강변도시 매매/전세/반전세/월세 등 전 지역 친절 상담이 몸에 베인 부동산입니다. 원하시는 평수/ 금액/ 매매가/ 임대가/ 입주시기/등 미사역, 미사 대박부동산에게 말씀해주세요. 최상의 매물만을 콕콕 찝어 고객님들의 발품을 덜어 드리겠습니다 바쁘신 직장인 분들을 위한 퇴근 후/공휴일 연중무휴로 방문 예약 전화 주세요 저희 미사역 미사 대박부동산은 항상 최선을 다하는 모습을 약속드리겠습니다. ▶미사역, 미사 대박부동산 네이버 블로그: http://blog.naver.com/lbm0607 ▶미사역, 미사 대박부동산TV 네이버 카페: http://cafe.naver.com/lbm0607 ▶네이버까페 대박부동산에 회원가입 하시고 공지사항 참고해주세요.