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주택임대차 계약갱신 요구했더니, 집주인이 실거주할 예정이라서 안 된다고 한다면? (1탄)

법무법인 재유 부동산전문변호사 김상근, 이아린 입니다. 상담신청은 아래 주소를 클릭해 남겨주시면, 빠른 시간 안에 응답 드리겠습니다. https://forms.gle/Gj3hhnkUvjXdgNdw7 우리의 시간 90% 이상은 기존 클라이언트 지원을 위해 할애됩니다. 우리가 제공하는 상담에 전문성과 책임을 느낍니다. 따라서 무료상담을 하지 않으므로 양해 바랍니다. ------------------------------------------ 주택임대차 계약갱신 요구했더니, 집주인이 실거주할 예정이라서 안 된다고 한다면? 주택임대차보호법 계약갱신청구권 에 대해 총 4탄으로 준비했습니다. 그 중 1탄! 입니다. #주택임차인의계약갱신요구권, #주택임대인의계약갱신거절사유, #주택임대인의실거주를이유로한계약갱신거절, #실거주위반할때손해배상청구, #실거주위반손해배상금액 ------------------------------------------------------------------------------------------- ★ 블로그 김상근변호사 https://blog.naver.com/2010ksg 이아린변호사 https://blog.naver.com/liiiin ---------------------------------------------------------------------------------------------- 1. 주택임차인의 계약갱신요구권 주택임차인의 계약갱신요구권은 주택임대차보호법이 2020년, 7월 31일 개정되면서 주택임차인에게 1회 2년의 계약갱신요구권이 생겼습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 되었습니다. 2. 임대인의 계약갱신 거절할 수 있는 사유 임대인이 거절할 수 있는 사유는, 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우. 인데요, ​위 1.번과 같이 월세를 2번 밀린 적이 있으면 계약갱신 요구를 못하니까, 임차인께서는 월세가 밀리지 않도록 주의하셔야 합니다. 3. 임대인의 실거주 목적 계약갱신 거절 후 제3자에게 임대 시 손해배상 청구 ​이 중에 집주인이 계약갱신을 거절하는 가장 많은 사유가 위 8.번 바로 실거주할테니 나가라는 겁니다. ​임차인으로서는 집주인이나 집주인 가족들이 거주할 계획이라면서 계약갱신 요구를 거절하면 확인할 방법이 없는데, 진짜로 집주인이나 가족이 거주할 건지 아닌지 어떻게 확인해야 하느냐 하면... ​법원 판결에 의하면요, 집주인은 자신이나 가족들이 거주할 계획이라고만 하면 되지 진짜로 거주할건지를 객관적으로 입증할 필요는 없다는 건데요. 대신에, 만약에 집주인이 자신이나 가족들이 거주할 계획이라고 하고 임차인을 내보낸 뒤 2년 내에 집주인이나 가족이 아닌 다른 사람에게 그 집을 임대한 경우에는, 주택임대차보호법에서 이런 경우 임대인이 임차인에게 손해배상을 하도록 하고 있기 때문입니다. 따라서, 집주인이나 가족이 거주할꺼라면서 계약갱신 요구를 거절하면, 임차인은 더 이상 따질 수 없고 이사를 가야하지만, 나중에 만약 그 집에 다른 임차인이 들어와 산다면 집주인에게 손해배상 청구를 할 수 있다는 겁니다. 서울중앙지방법원 2021가단5013199인데요. 임대인이 계약 끝나기 4개월 전에 실거주하겠다고 밝혔는데요. 임차인이 못 믿겠다하면서 계약이 끝났는데도 비키지 않았습니다. 그러니 임대인이 임대차가 끝났으니 건물인도해 달라는 소송을 낸 거구요. 법원은 다른 계약갱신사유인 차임미지급, 재건축계획 같은 것은 명백히 확인이 가능한데, 향후 실거주는 미래의 일이라서 임대인이 실거주하려는 의사, 즉 마음이기 때문에 참 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지가 않다고 하면서, 대신에 실거주가 아니었다면 사후적으로라도 손해배상길이 열려있지 않냐고 한 겁니다. 이 사안은 서울아파트구요. 보증금 8억에, 월세가 300만원짜리입니다. 결국 임차인이 건물인도를 하고, 그 때까지 월세 300만원을 추가로 내는 것으로 판결이 되었는데요. 실제로 소송이 1년 가까이 지났으니 임차인 입장에서는 월세 300만원을 어차피 계약갱신되었어도 낼 금액이니 낸거고, 대신 원고인 집주인이 낸 소송비용을 피고가 부담하게 되겠습니다. 4. 임대인이 실거주 위반하여 임대 시 손해배상 금액 그러면 임대인이 실거주한다고 했는데 나중에 보니 다른 사람에게 임대한 경우에 임차인에게 배상해야 하는 손해액이 얼마냐 하면요. 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 사이의 차액 2년분에 해당하는 금액 3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 손해배상 청구할 수 있는 금액은, 최소한 환산월차임 3개월 분인데, 3개월치가 얼마인지 한번 볼까요. 보증금이 2억원이면, 환산월차임은 보증금에서 나누기 100을 하면 되어서 200만원입니다. 3개월치면 600만원이죠. 에이, 600만원 받으려고 어떻게 소송을 해 생각할 수 있는데, 법에서는 이런이런 계산 중에 더 큰 금액을 손해액으로 한다고 했거든요. 만약에 나한텐 보증금 2억을 받다가 다른 임차인한테는 4억을 받고 있다 하면, 환산월차임은 200만원, 400만원이죠. 차이는 200만원입니다. 2년치면 24개월해서 4,800만원입니다. 이제 적은 금액이 아니게 됩니다. 5. 정리 주택 임대차 계약 끝나기 2개월 전에 계약갱신요구하면 임대인은 정당한 이유 없이는 거절 못한다. 다만, 임대인은 실거주 목적으로는 계약 갱신을 거절할 수 있다. 그런데, 알고봤더니 임대인이 실거주를 안하면, 임차인은 손해배상청구를 할 수 있습니다. 요즘 집주인들이 실거주할꺼라면서 계약갱신을 거절하는 경우가 많은데요. 실거주한다고 해서 임차인을 내보낸 후 부동산중개소에 임대를 의뢰한 경우도 있습니다. 이런 경우에 임대차분쟁조정위원회에서 분쟁 조정한 사례가 있습니다. 임차인이 자신이 살던 집이 부동산중개소에 임대물로 나아 있는 걸 보고 임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 했고요, 집주인은 “정당한 사유가 있어 집에 들어가지 못하고 다시 임대를 놓은 것”이라고 해명했지만 근거자료는 제출하지 못했어요. 분쟁조정위워뇌는 집주인이 이사비와 에어컨 이전설치비, 부동산 중개수수료 등을 부담하도록 하는 내용의 조정안을 제시했고 두 사람 모두 이를 받아들여서 조정이 되었습니다. ---------------------------------------------------------------------------------------------- 안녕하세요. ★술술법 술술풀리는 부동산법입니다. 쉽고 간단해서 술술 일이 잘풀려서 술술 전문성과 진정성으로 승부하는 부동산전문변호사들의 유튜브 채널 입니다. 고맙습니다.