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재개발 감정평가액 시세보다 낮은 이유

이 계산을 보시고 많은 분들이 또 다른 의문을 제기합니다. 감정평가액 자체가 너무 낮다 제가 이 집을 5억에 매수했는데, 왜 3억부터 계산하냐. 시세가 5억인데. 모든 갈등과 오해는 바로 여기서 시작됩니다. 가장 먼저 매매 시세와 감정평가액은 완전히 별개의 개념이라는 사실을 인지하셔야 합니다. 재개발은 수백 수천 명의 이해관계를 공평하게 조정해야 하는 공적 성격의 사업입니다. 개인 간 거래 시점이나 가격에 따라 변동하는 시세를 기준으로 삼을 경우 형평성 문제가 발생해서 사업 진행이 불가능해집니다. 따라서 모든 조합원에게 동일한 기준을 적용하는데 그게 바로 종전자산감정평가액입니다. 이는 도시 및 주거환경정비법에 근거해서 사업시행계획인가를 기준으로 조합과 구청에서 각각 추천한 두 곳 이상의 감정평가법인이 평가를 수행해 그 산술평균값으로 결정됩니다. 평가 기초는 시장 가격이 아닌 개별 공시가이며 여기에 토지의 형상, 도로 접근성, 방위 등 개별 요인을 가감해 가치를 산정합니다. 건물 자체는 내용 연수에 따른 감가상각이 크게 적용되어 가치가 거의 없는 것으로 평가되는 경우도 많습니다. 즉 미래 가치나 개발 호재 같은 시세 변동 요인을 배제한 보수적이고 객관적인 금액입니다. 따라서 내가 매수한 가격보다 감정평가액이 낮게 나오는 것은 이례적인 일이 아니라 재개발 사업의 일반적인 절차라는 점을 먼저 이해하고 다음으로 나아가야 합니다.