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[부동산 전망] 2025년 이후 다시 역전세 발생됩니다 | 이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가)분양가상한제 실거주의무 미분양

[부동산 전망] 2025년 이후 다시 역전세 발생됩니다 | 이경민의 부동산하이킥(부동산 강의)(이경민 부동산 전문가)분양가상한제 실거주의무 미분양 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다. 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! 상담문의 02. 6951. 2482 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 2023년 1월에 제작했던 2025년, 2026년 부동산 전망 강의 영상에서 24년 상반기 강남4구의 밀어내기 분양 시작으로 입주물량 여파와 실거주의무 영향으로 25년 이후 역전세가 날 가능성을 당시 미리 예측하여 설명해 드린바 있습니다. 21.2.19일 이후 입주자모집 공고한 분양가 상한제 적용 아파트에선 실거주의무가 도입되었습니다. 민간분양은 주변시세 대배 80%미만으로 분양가 산정시 3년거주 , 80~100% 2년거주. 공공분양 아파트는 80%미만시 5년 , 80~100% 3년으로 규제가 도입되었습니다. 24년 이후 입주하는 아파트부터 적용되는 아파트가 생겨날텐데 현재 기준으로 진행이되면 임대인 임차인 모두다 힘들어 질 수 밖에 없습니다. 현재 전입해야 하는 기간은 최초 입주일로 기준하고 있고 규제지역은 전매제한이 3년이라 전매도 불가능하여 바로 실거주해야만 합니다. 대부분 분양잔금은 현금으로 자납 또는 대출이용. 또는 전세보증금을 대체해서 잔금을 치르는데 전세를 줄 수 없으니 자금 융통 및 여력이 안되는 분들은 위험에 노출되어 있는 상태입니다. 실거주 불이행시 1년이하 징역 및 1천만원 과태료 부과 및 수분양자 재산권에 대한 강제집행 및 공공분양은 lh 매각 등을 통해 재산의 손실을 볼 가능성이 높아졌습니다. 어떻게든 자금을 구해 잔금을 치뤄야만 합니다. 결국 입주물량에 전부 거주를 하게 될경우 전세공급 부족으로 불쏘시개 로 작용되어 전ㅅ가 상승이 나올 수 밖에 없어 임차인의 부담이 커질수 있게됩니다. 다행히 민주당 국민의힘 양당이 타협점을 찾아 본회의로 상정될 가능성이 높아졌습니다. 최초입주일 ~ 3년내 전입으로 주택법이 개정될 가능성이 높아졌습니다. 그렇게 되면 임대인은 다행히 전세를 주어 분양잔금을 치룰 수 있게 되지만 문제점은 주택임대차 보호법에 따른 계약갱신청구권 2+2와 부딪혀서 시장에 큰 혼선 혼란을 줄 가능성이 높아졌기 때문입니다. 만약 임차인 입장에서 2년 후 임대인이 전입 목적으로 퇴거를 요청한다면 갱신권을 사용 못하고 2년후 퇴거해야 되기 때문에 그런 집들을 기피하는 현상이 발생될 수 있게 됩니다. 또한 2+1으로 계약한다 한더라도 마찬가지 개념입니다. 결국 임차인을 맞추기 위해선 어쩔수 없이 전세가격을 더 낮춰야하는 방식으로 접근해야만 할 것이고 그게 주변의 전세시세에 영향을 지대하게 미쳐 주변 전세가격 까지 하락시킬 요인으로 작용할 가능성이 높아질겁니다. 가뜩이나 25년 이후 강남4구에 입주하는 아파트의 세대수가 3천 ~ 5천세대 이상의 대규모 세대수를 자랑하는 아파트들 이기에 전세에 미치는 영향이 굉장히 클 것으로 보여집니다. 임대인 입장에서는 2+1 전세계약을 진행하고 특약사항에 명시했다고 하더라도 계약갱신 청구권 효력일은 임대 만료일 6개월 ~ 2개월 전에 통지만 효력이 발생되기에 계약서에 명시했다 하여도 효력이 상실됩니다. 따라서 명석한 임차인이 계약당시 수용하고 2년 또는 2+1 으로 계약했다 하더라도 향후 말을 번복하여 2+2로 계속 거주하게 될경우에 큰 낭패를 볼 가능성이 있습니다. 따라서 2년 ~3년 안에 다시 논의가 시작될거며 결국 분양가 상한제 실거주의무가 폐지되거나 또는 2~3년 뒤 전망은 부동산 시장이 매우 좋지 않은 대세하락장 시기로 보여지기에 분양가상한제 규제가 아예 폐지될 수 있기에 미리 예단하여 지레 겁부터 먹을 필요는 없어 보입니다. 그리고 지금 전세가격이 상승중에 있다하여도 추후 강남발 역전세가 작용될 수 있으면 전세시장 자체가 갑자기 악화 되며 거래가 감소될 수 있기에 무리하게 높여서 전세를 맞추면 위험할 수 있습니다. 반드시 역전세를 대비하고 물가 수렴된 상승률 만큼 전세인상을 할 필요가 있어보입니다 #역전세 #집값전망 #부동산전망