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REsp 1864878: Ação para retomada de imóvel alugado em caso de denúncia contrato novo proprietário

Seja membro deste canal e ganhe benefícios:    / @anotaçõesdeprocessocivil   REsp 1864878-AM, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 30/08/2022 (Info 751). RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. BEM IMÓVEL LOCADO. ALIENAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DENÚNCIA PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. ART. 8º DA LEI Nº 8.245/1991. RETOMADA DO BEM. PRETENSÃO. AÇÃO DE DESPEJO. VIA ADEQUADA. ART. 5º DA LEI Nº 8.245/1991. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Na origem, cuida-se de ação de imissão de posse proposta por adquirente de imóvel alugado, que pretende, após a denúncia do contrato de locação, reaver a posse direta do bem. 3. As questões controvertidas no presente recurso podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e (ii) qual é a via processual adequada para a retomada da posse direta pelo adquirente de imóvel objeto de contrato de locação: ação de imissão de posse ou ação de despejo. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5. A alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia. 6. O adquirente de imóvel locado tem direito de denunciar o contrato de locação na forma do art. 8º da Lei n° 8.245, mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo, nos termos do art. 5° da mesma lei, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem. 7. A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel locado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse. 8. Recurso especial provido. _____________________ i.) venda de imóvel alugado; Regra: denúncia (intenção de encerrar o pacto) da locação pelo adquirente - locatário tem 90 dias para desocupar o imóvel; Denúncia do contrato de locação: princípio da relatividade dos efeitos contratuais (teoria geral dos contratos) - as estipulações contratuais só produzem efeitos entre as partes contratantes, não atingindo terceiros estranhos ao negócio jurídico (res inter alios acta), salvo se presente expressa cláusula de vigência devidamente averbada; locação, em regra, obriga o locador, o locatário e eventual fiador que tenha figurado no pacto; terceiros não manifestam vontade na formação desse negócio jurídico. Exceção: Art. 8º, Lei nº 8.245/91 (lei das locações); o contrato não poderá ser denunciado e a locação continuará em vigor (adquirente já estava ciente da existência da locação e, portanto, terá que respeitar o contrato) se estiverem presentes os seguintes requisitos cumulativos: contrato de locação a)for por tempo determinado; b) contiver cláusula de vigência em caso de alienação (conhecida doutrinariamente como “cláusula de vigência” ou “cláusula de respeito”); e c) estiver averbado junto à matrícula do imóvel. parte final desse art. 8º é uma hipótese de exceção ao princípio da relatividade dos contratos. ii.) Ação adequada para retomar a posse do imóvel em casos de aquisição de imóvel locado (art. 5º da Lei nº 8.245/91) é a ação de despejo Doutrina: alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, tanto que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador dando continuidade à relação locatícia. A adquirente tem direito de denunciar o contrato de locação na forma do art. 8º, mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo, nos termos do art. 5º. Conclusão: Para a retomada da posse direta por adquirente de imóvel objeto de contrato de locação, o rito processual adequado é o da ação de despejo, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem.