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「跌宕起伏」超勁爆!廣州祈福新邨,曾因「二奶村」「命案現場」被口誅筆伐,又以多項創新成房地產傳奇,而家「睡城」弊病凸顯,可唔可以再創奇蹟? 各位朋友,你有冇聽講過「二奶村」呢?單系聽呢仨個字,系唔系就感覺心跳「砰砰」加速,好奇心「嗖」地一下就上咗來?在廣州呢,只要一提到呢個超有爭議的標籤,老廣們即刻就心領神會,講的就系那個大名鼎鼎的祈福新邨。但你又知唔知,呢個曾經畀各種負面標籤纏身的地方,在中國房地產史上卻系留低了濃墨重彩的一筆,堪稱「中國第一村」! 祈福新邨呢,就好似個收埋無數寶貝的迷宮,裡頭有好多令人驚掉下巴的「第一」。它系中國第一個成功吸引海量港澳人士來「北上」買樓的地方,一下子就開啟了跨境房產投資的新潮流;亦系第一個在國內敢開專業售樓部的,用專業的架勢帶着行業往前變;仲系第一個推行按揭買樓模式的,令到好多人能夠提前住上自己的房屋,圓了安居夢;更系第一個引入先進物業管理概念的,給業主們打造貼心的生活服務;亦系第一個在社區里貼心開通樓巴服務的,居民出行難題就咁解決咗……而家房地產市場上嗰啲睇着幾平常的模式,好多都系祈福新邨在30多年前就大膽試水,仲成功推廣開嘅添! 不過呢,祈福新邨的標籤就真系止呢啲喇。「睡城鼻祖」「命案現場」「小聯合國」……呢啲睇着八竿子打不着,還互相矛盾的稱號,就好似拼圖碎片一樣,一塊一塊拼出咗祈福新邨那複雜又傳奇的30年發展路。今日我們就一齊鑽入呢座神秘「迷宮」,睇睇它那榮光同暗影交織的神秘面紗下到底收埋點咩。 時間要倒返到1991年,那時候改革開放的春風真系相當猛,就跟洶湧的浪潮一樣,將成個神州大地都席捲了。嗰個時候番禺仲系市添,鍾村更系一片荒到唔得的地方,雜草生得比人仲高,人煙也都十分稀少。就喺呢片睇着咩價值都冇的土地上,港商彭磷基、孟麗紅夫婦嘅眼光就真系毒到痹,前瞻性超強,仲以超低的成本,果斷攞低了呢片面積同成個香港尖沙咀差唔多大的地。嘿,就好似變魔術一樣,一夜之間,祈福新邨就好似一粒超級璀璨的新星,在呢片荒蕪入邊「唰」地一下冒咗出嚟。 創始人孟麗紅以前就自豪地講過:「呢系個由港人精心設計開發的,港味十足的宜居社區,以前就系香港人的後花園。」從嗰以後30幾年,祈福新邨就同一棵搏命往上長的大樹噉,不斷發展壯大。而家呢,它已經變成了占地7500畝的巨無霸社區喇,面積都能夠同一個小型縣城比一比喇。社區裡頭有20幾個小區,常住人口超過20萬,那熱鬧到就好似一座小型城市一樣。 你行入祈福新邨,肯定會畀它的配套驚到。7大會所、2大酒店,仲有好多名校、三甲醫院、消防站、差館呢的,咩都有。居民們都唔使出社區,生活、教育、醫療呢啲需求全部都能夠滿足。它的成功,就好似一粒重磅炸彈,「轟」地一下扔入咗華南樓市,一下子就將市場引爆了。 我們都知道,當年「華南八大金剛」——星河灣、華南新城、廣地花園、華南碧桂園咩的,就跟雨後春筍噉,「蹭蹭蹭」地冒出嚟,一個接一個地崛起。距地一齊努力,就將華南「睡城」那獨特的格局定咗落來。要講呢度的老大,那祈福新邨絕對系當之無愧的開山祖師爺,帶着華南房地產市場一路狂飆,發展得相當紅紅火火。 時間返到20世紀90年代,那時候香港經濟牛到唔得,人均GDP將內地遠遠噉甩在後邊。呢巨大的經濟差距,就好似一塊超級大磁鐵,催生了一種特別又備受爭議的社會現象——「二奶村」。祈福新邨呢,靠着它那獨特的港式規劃,交通還特別方便,環境也挺私密的,結果就唔好彩催地成咗珠三角地區最有名的「二奶村」據點之一。 不過呢,同大家想象的唔太一樣。呢度早期嗰啲「金主」,就唔系咩光鮮亮麗的香港精英,大多系在香港同內地之間來回走的「中港司機」。那時候,呢啲司機一年就可以搵幾十萬港幣添,在內地絕對算高收入人群。佢哋揣着錢,就喺祈福新邨給自己整了個「第二個家」。到而家,貼吧、論壇呢啲網絡平台上,仲流傳住業主們吐槽隔籬鄰舍「金絲雀」的各種軼事。呢啲故事就好似一個個神秘的小符號,記錄着那個特殊時代的荒誕和無奈。 但時代系唔會等邊個嘅,它就好似一部飛速前進的大火車,「嗚嗚嗚」地就往前衝。隨着香港和內地的經濟差距越來越小,中港司機的收入也「哐當」一下大幅下降。「二奶經濟」就好似風中快滅的蠟燭,越來越唔掂喇。祈福新邨身上呢個最刺眼、最敏感的標籤,也慢慢褪色,成咗歷史長河裡一段唔光彩的記憶。 要系講「二奶村」呢個標籤帶來嘅系道德層面的爭議,那一啲嚇死人的社會案件,就真的令到祈福新邨徹底「火」咗,還籠罩咗一層令人全身起曬雞皮的恐怖陰影。其中最得人驚嘅,就系1999年颱風夜的「祈福七屍命案」。 那天夜晚,狂風暴雨跟發了癲噉,颱風「呼呼」地刮住,感覺要將成個世界都吞了。在祈福新邨的一棟別墅裡頭,七條鮮活的生命就咁被槍殺了,鮮血將地板都染紅曬,那場面慘到,睇一眼都令人頂唔順。呢起惡性案件將粵港兩地都震驚了,各大媒體都系頭條報道,祈福新邨一下子就成咗大家關注的焦點,也被捲入咗輿論的大漩渦裡頭。 後來,「水泥藏屍案」呢啲惡性事件亦都時不時地冒出嚟,就好似一片陰霾,老長時間都籠罩在祈福新邨上頭。業主們到而家都仲心有餘悸,一提起嗰啲事兒,就嗱嗱臨收聲,好似一開口就會再次跌入無盡的恐懼裡頭。呢啲極端案件,雖然講有啲偶然性,但也像一個個響亮的警鐘,「噹噹當」地敲着,無情地暴露出早期超大型社區在安全管理上的大漏洞和嚴峻挑戰。 面對業主們強烈的不滿和安全方面的擔憂,祈福新邨的管理方也知道自己唔可以再咁混落去喇。佢哋痛定思痛,咬咬牙,採取了一系列超強力的措施來加強安全管理。 而家呢,祈福新邨那「軍事化」的門禁就太有名啦!冇業主證的車輛,基本就別恁住入社區。呢度的物業費大概3.4元每平方米每個月,比周邊社區系貴了點,但人哋呢亦係為咗安全保障使咗錢嘛,算得上系出咗問題之後嗱嗱臨恁辦法補救的舉措。 時間過得真快,香港以前那經濟光環慢慢沒咁明亮喇,祈福新邨也過咗它最風光的時候,而家就系個成熟的大型社區,過住平平常常的日子。不過呢,呢大社區亦有唔少煩心事和難題。 就講呢「睡城」的毛病啦,越來越明顯。社區有7500畝咁大,入邊的交通簡直成咗大難題。早晚高峰的時候,社區裡頭塞到死死下噉,就同停車場一樣。居民們每日在塞車的路上浪費好多時間,出個「村」冇半個鐘根本落唔來,呢生活質量點會唔受影響呢。地鐵也來得太遲喇,大家盼星星盼月亮的地鐵22號線市廣路站,一直到2022年才通車。而且社區太大,嗰啲離地鐵口遠的組團,居民去坐地鐵仲系十分麻煩。更令到好多業主心入邊唔舒服嘅系,地鐵站名沒叫「祈福」,感覺呢社區少了點專屬的榮耀。 人員構成複雜亦系個大問題。呢社區有20萬人口呢,管理服務起身,對社區管理方來講,簡直就系個大挑戰。特別系在疫情呢類公共事件裡頭,呢個問題就更加突出喇。點樣保證每一位居民的安全和健康,成咗管理方必須面對嘅大難題,就好似喺道走鋼絲一樣,一唔小心就可能出問題。 仲有呢房屋產品,也陷入咗兩難的境地。舊區的房屋樓齡都超過30年了,戶型老套,樓同樓之間距離近,隱私同隔音都唔好,住起身一點都唔舒服。新區呢,配套倒系幾現代,但容積率太高,樓密密麻麻噉,睇住就壓抑喇。不過仲好,祈福繽紛匯的商業街招商挺成功,人特別多,成咗社區裡頭的新亮點,啲居民沒嘢可以去那兒休閒娛樂。 樓價方面,祈福新邨就太「淡定」喇。因為房屋供應量太大,選擇又多,今年好多組團的樓價都跌到1萬幾一平方米了,1字頭的房屋周圍都系。過去十幾年,它的樓價漲幅遠遠比唔上廣州核心區仲有番禺萬博呢啲新興板塊。作為典型的「睡城」,冇強大的產業支持,投資價值不高,好多投資者都唔願意來。 你如果行喺祈福新邨的街道上,就會感覺時間都變慢了。嗰啲老別墅留着歲月的痕跡,有人慢悠悠地掃住落葉,有人安安靜靜地彈着琴,就好似在道講過去的故事。以前呢度的喧囂、爭議仲有傷痛,都成咗歷史的一部分,成咗呢座社區獨特的記憶。 祈福新邨能夠崛起,那系改革開放的浪潮同港澳資本碰撞出嚟的火花。它的轉型呢,也反映了粵港經濟關係的變化,仲有城市發展重點的轉移。從吸引港澳同胞的「後花園」,到而家能夠容納20萬人的「小聯合國」,祈福新邨的發展路,真系獨一無二,沒人可以複製的。 唔理人地對距系贊定系罵,祈福新邨都系中國房地產超級大盤模式的開山之作,系經典的例子,在中國房地產歷史上肯定要留低濃墨重彩的一筆。