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供地量减少，房价要涨？苏州商品住宅用地降幅63.5%，创十年新低

苏州的房地产市场，真是大变天了！2024年的土地供应方案新鲜出炉，总共2040.15公顷的土地将被投放市场，但其中只有约185公顷是用于建设商品住宅的。这个数字让人不禁有些惊讶，要知道，去年那会，光宅地供应就有507公顷呢，今年这一下子砍掉超半数，直接刷新了十年来的最低记录！估计不少朋友跟我一样，心里嘀咕：难不成苏州，这是卯足劲在搞“去库存”大计？咱拿数据说话，还真有这苗头。眼下的苏州市区，住宅库存量那个叫壮观，51766套，再看看一季度的销售速度，要把这些货全卖完，没15个月怕是打不住。再者，截至3月29号，还有50块住宅地，压根没动过工呢，尤其吴中、吴江、相城这几个地方扎堆。再说未销售房屋占用的土地，413.1公顷可不是闹着玩的，相城、高新区更是库存大户。这么一分析，减少土地供应，好像就成了顺理成章的事。你想啊，市场上房子多得跟山似的，谁还乐意接盘呢？苏州这招，其他城市也在使。重庆、厦门、东莞、南京这些热门城市，个个都在缩减供地规模。像东莞，今年给住宅准备的地皮才46.26公顷，比去年生生砍了62.4%；厦门更狠，商品住宅用地就给49公顷，降幅达到53.8%。上海虽然也减了，但保持在440到545公顷之间。这时候有人可能会犯迷糊：那些靠卖地过日子的城市，怎么舍得自断财路，减少土地供应呢？其实，地方也在与时俱进，根据市场行情灵活调整策略，不再是以前那样，一股脑往外推地，而是精挑细选，主打优质地块。从今年几次土拍的情况来看，这种策略好像还挺奏效。就拿3月27号苏州园区，双湖板块的土拍来说，一块地愣是以30.8亿的高价成交，直接刷新了苏州楼面价的历史纪录。这块地，那位置，金鸡湖、独墅湖两湖环绕，地段好得没话说，关键已经11年，没新增土地供应了，容积率才1.02，妥妥的未来别墅区C位预定。再看看厦门、宁波，人家也在积极推好地。厦门岛内一块地，位于老城区核心，学区资源满当当，最后高溢价成交；宁波一块地凭借无敌湖景，成功戴上“地王”桂冠。总结一下，现在这市场玩法变了，更倾向于拿出优质土地，卖个好价钱，而不是大量供应质量一般的地块。这也反映出市场的一种自我调整：在需求端难以迅速提振的情况下，从供给端做文章，优化结构，调整策略。近来，不少城市开始收紧土地供应的闸门，这背后的原因值得咱们好好聊聊。房地产市场产能过剩问题，已经到了不容忽视的地步。产能过剩，大白话讲就是盖的房子太多，买账的人太少。从2019年到2023年这五年里，全国120座城市，新建的商品房住宅，堆起来面积足足有23.78亿平方米，可实际上卖出去的，也就22.69亿平方米。这供求关系，明眼人一看，就知道是供远大于求。这就带来个大问题：很多城市的房子堆成了山，愣是卖不动。就拿深圳举例子，到2023年底，光是它手里的存量土地，就有1176.85公顷那么大一片，其中还有不少地，还荒着没动工呢。就算把保障房撇开不算，深圳这些年批出去的新房建设面积，也是一路狂涨，可市场消化能力却越来越弱。今年3月底，深圳新建的商品住宅库存，已经积累了539万平方米，想要把这些房子，全部卖完，按照现在的速度，得超过21个月。这任务难度，那可是相当不轻松。杭州那边的情况，也是半斤八两。到了2023年最后一季，他们手头上闲置的住宅用地，光是总数就直奔3637公顷去了。这当中，普通商品房加上保障租赁住房用地，占了一大半，有2207公顷之多。再说那些还没动土，或者动了土还没盖完的地，加一块也是2207公顷。现在看，杭州卖房子的速度，还算是稳得住，不过市场一路走下坡，以后要把这些地都变成现房卖出去，难度肯定只增不减。再瞧瞧苏州，情况也好不到哪去。没开工和开了工没盖完的地，加一块，共1500公顷，再加上那些对应的，还没卖出去的房子占的地，413公顷，这个数字也够扎眼的。最要命的是，人家那可以直接卖的存货，去库存的时间已经破纪录了，长到让人头疼。说到买房人，这两年真是肉眼可见的变少了。想当年2021年的时候，全国商品房，一年能卖掉将近18亿平方米，可到了2023年，就只剩下大概11亿平方米的销量了。这需求缩水的幅度，不用多说，大家心里都有数。这么一来，供应远远大于需求，房地产市场产能过剩的问题，那是越来越严重了。这么一合计，基本上可以说，打从2021年开始，咱们的房地产市场，怕不是已经一头栽进了一个长期的低潮期，而且这低潮，估摸着还得持续一段时间。以前村里为了刺激房地产市场，经常用财政和货币政策，来给市场打气，但这些招数其实都是短期的，治标不治本。结果嘛，大家都看到了，效果并不理想。我们需要的是一些长期有效的改变。而现在，全国范围内的土地供应减少，其实正是房地产市场，供给侧改革的一部分。你想啊，需求跟不上，不就是因为供得太多吗？要解决这个问题，要么刺激需求，要么就限制供给，让市场喘口气。现在看起来，我们选择的是后者。但你有没有想过，为啥我们会走到这一步呢？我觉得关键，还是得看一个城市的产业和人口这些基本面，它们才是消化房地产过剩的关键。比如说，苏州为啥敢这么大胆减少土地供应？因为它有底气啊。苏州工业实力强得不得了，连续两年工业总产值，都超过了4万亿！苏州的工业体系也超全面，大中小各类工业一应俱全，而且已经连续八年，工业总产值3万亿了。到2023年8月，苏州已经有250家上市公司，其中A股的就有214家。而且这些公司，去年半年的净利润，就达到了265.58亿，营收更是高达3915.11亿，占到了苏州GDP的34.12%。有了这样的经济基础，苏州当然有可能逐渐摆脱，对土地财政的依赖，这也是为什么它敢在土地供应上，做文章的原因。毕竟，有实力，就有选择的余地嘛。如今，随着热门城市土地供应收紧，财力雄厚的国央企，抢地愈发凶猛，反观小房企们，地皮拿不到手，日子过得战战兢兢，能不能活下去都成问题。如此一来，房地产市场，恐怕要走向两个极端：一边是大鳄们借机加固城池，扩大势力范围，整个行业的集中度，将进一步提升；另一边则是实力不足的小房企，在这场大浪淘沙中加速出局，从此告别江湖。但这蜕变之路绝非坦途，免不了要经历一段短时间的煎熬。这次土地供应的缩水，或许是在给我们敲警钟。 #中國房價 #中國房地產市場 #中國樓市 #楼市#扛不住了#房價崩盤#楼市下跌#广州房地产#深圳楼盘#中国楼市暴跌#楼市分析#大崩溃#炒房客#湾区楼盘#深圳睇房#碧桂园#大湾区#中国楼市崩盘#楼市解析#深圳房价#十里银滩#市场惨淡#广州楼市一夜变天#重磅#直接腰斩#惠州楼市#湾区置业#停贷潮#大湾区房价#中国楼市#中国房地产泡沫#中国楼市泡沫#完了#上海房地产市场#东莞楼盘#深圳房产#楼市崩塌#大湾区置业#深圳房產#没救了#韭菜都不要了#惠州房价暴跌#大湾区楼市#断供#广州楼市#惠州房价#中国楼市暴雷#房地产新政#太惨了#房产税#苏州#珠海楼盘#广州炒楼#广州恒大#广州#太可怕了#业主们都慌了#楼市泡沫#中国房产泡沫#广州楼盘#楼市透心凉#大陆楼市#震惊#韭菜#珠海房价#停贷#楼市#大湾睇房#救市#雅居乐#深圳租房#全凉了#上海房价暴跌#北京房价#惠州#韭菜亏损惨重#楼市变天#彻底完了#房奴撐不住了#惠州房地产#湾区楼市#中国房价#上海楼市#中国楼市变天#楼市崩盘#惨烈#广州房地产市场#佛山#广州房产#房子无人接盘#大湾区炒楼#2022年中國樓市#暴跌#房地產泡沫刺破#中国房地产#金融经济#断供潮#广州房价#惠州楼盘#中国楼市房价暴跌#楼市观察#雪崩#供房#房价#中山楼盘#小粉红#广州睇房#恒大地产#上海#楼市正在疯狂萎缩#房地产经济#北京楼市#大湾区楼盘#交易量腰斩#断供房#惨败#炒房团#中山房价#抱团停贷#老李说房#大湾睇楼#深圳房租#中国房地产地震#房企暴雷#中国房地产市场#深圳#彻底熄火#大亚湾楼市#深圳法拍房#完蛋#5万炒房客被套#房价暴跌#湾区楼价#停贷告知书#上海房价#中国楼市#房企神话破灭#房地产资讯#出大事了#法拍房#佛山楼盘#大湾区房产#楼市成交暴跌#深圳炒楼#恒大#东莞

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