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LAS EXPENSAS: LA MAYOR PREOCUPACIÓN DE LOS INQUILINOS - LA INCIDENCIA SOBRE UN ALQUILER SE TRIPLICÓ

LAS EXPENSAS: LA MAYOR PREOCUPACIÓN DE LOS INQUILINOS LA INCIDENCIA QUE TIENEN SOBRE EL VALOR DE UN ALQUILER SE TRIPLICÓ EN LOS ÚLTIMOS 2 AÑOS En 2025 las expensas se han consolidado como una de las mayores preocupaciones financieras para los inquilinos, llegando a representar en muchos casos el 50% o + del valor del alquiler mensual que afrontan las familias  Entrevista al Corredor Público Inmobiliario Alejandro BRAÑA Matrícula CABA N° 199 (CPI - CUCICBA), Titular de A. BRAÑA PROPIEDADES, Actualmente Representante Asambleario y Miembro de la Mesa del Observatorio Estadistico y de las Comisiones de Comunicación y de Responsabilidad Social Institucional del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Bs. As. (CPI - CUCICBA) Muchas gracias a CANAL ECONOMICO @canaleconomico de EDITORIAL PERFIL @perfilcom @reperfilar y al Periodista Santiago LLULL por el espacio y esta nueva posibilidad para brindar datos sobre el mercado inmobiliario que elaboramos desde la Mesa del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario CABA (CPI - CUCICBA) De acuerdo a un relevamiento de Consorcio Abierto sobre 13.000 consorcios, la expensa promedio en noviembre fue de $ 313.179, lo que representa un aumento del 3,3% frente a los $ 303.108 registrados en octubre. En la comparación interanual, el incremento llega al 31,1%, ya que en noviembre de 2024 el valor promedio era de $ 238.957  EXPENSAS POR LAS NUBES: LA INCIDENCIA DE ÉSTAS SOBRE EL VALOR DEL ALQUILER SE TRIPLICÓ, PASANDO A SER HOY EL MAYOR INCONVENIENTE EN LAS LOCACIONES La expensa promedio mensual en Noviembre 2025 fue de $ 313.179 CABA y $ 147.977 en la Provincia de Bs. As. O sea, las expensas en CABA son hasta un 111,64% más altas que en PBA El valor promedio de alquiler en CABA es de $ 730.000 y la expensa promedio de $ 313.000: eso nos da que la incidencia de esta última sobre los alquileres creció en los últimos tiempos de manera exponencial llegando al 43% Es bueno recordar que no hace demasiado una expensa media equivalía al 10–15% del valor de un alquiler, y hoy vemos que esa relación se triplicó y algo más también EXPENSA PROMEDIO CABA DICIEMBRE 2023 $ 107.000 EXPENSA PROMEDIO DICICEMBRE 2025 $ 313.000 Suba en 2 años del +192,5% (casi el triple) CUALES SON LOS PRINCIPALES GASTOS DE LOS CONSORCIOS TOP 5 PERSONAL Y SUELDOS    30% GASTOS OPERATIVOS Y MANTENIMIENTO    30% SERVICIOS PÚBLICOS 14% GASTOS ADMINISTRATIVOS Y BANCARIOS                13% MANTENIMIENTO EXTRAORDINARIO Y OBRAS  8% Factores del aumento ·         Costos laborales: El rubro salarial (encargados de edificio) sigue siendo el componente de mayor peso, representando en el promedio general aprox. un 35% del total de los gastos, pero en muchos casos también llega a resultar entre el 50% y el 70% del gasto total de un consorcio. ·         Tarifas de servicios: Los incrementos en servicios públicos como el agua (con subas proyectadas del 4% mensual entre enero y abril de 2026 para AySA) y la quita de subsidios han acelerado el costo de mantenimiento de las áreas comunes. ·         Mantenimiento y abonos: Los contratos de mantenimiento (ascensores, calderas, seguridad) suelen incluir cláusulas de actualización que, sumadas a la inflación, impactan directamente en la liquidación mensual Qué debe pagar el inquilino La distinción de gastos es clave para evitar pagos indebidos: ·         Expensas Ordinarias: Son responsabilidad del inquilino. Incluyen gastos habituales como sueldos, limpieza, abonos, mantenimiento general, seguros, luz de pasillos y reparaciones menores por uso cotidiano. ·         Expensas Extraordinarias: Deben ser abonadas por el propietario. Comprenden mejoras estructurales, fondos de reserva o arreglos que aumentan el valor del inmueble y no son recurrentes. También juicios contra el consorcio en los que el mismo haya salido perdidoso Situación del mercado ·         Morosidad: Se registra un nivel de deuda estable pero preocupante, con un 17% de unidades con retrasos en sus pagos en el AMBA. ·         Falta de negociación: A diferencia del alquiler, que puede pactarse entre partes, el inquilino no tiene poder de negociación sobre las expensas, ya que dependen de la administración del consorcio y las decisiones de las asambleas de propietarios. ·         Conflictos frecuentes: Es común que las administraciones incluyan gastos extraordinarios dentro de la columna de ordinarios. Ante esto, el inquilino tiene derecho a reclamar y solicitar la aclaración y el descuento del pago del alquiler