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跌到1字頭!廣州樓價跌穿底!中介業績報喜!業主割肉29%仍難覓買家!原來係數據做假撐起的虛假繁榮! 「金九銀十」傳統樓市旺季,廣州二手樓市場嘅數據表面睇落幾好睇,但背後嘅真相卻扎心到痹。國家統計局最新數據顯示,10月份一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%,而廣州二手樓價同比更系下降咗6.4%,喺四大一線城市中跌得最慘。 有業主將樓價從180萬降到128萬,降幅高達29%,依然賣唔出去;而公積金新政原本話系幫輕購房壓力,點知反而令唔少剛需陷入更深度嘅財務困境。 而增城朱村嘅業主們,正經歷從「二字頭」到「幾千蚊」嘅心碎歷程。呢個曾經被發展商吹捧為「潛力股」嘅區域,而家變成咗無數業主心中永遠嘅痛。 具體到廣州,一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%,而二手住宅價格跌幅更加明顯,環比下降0.9%。呢個數字背後,系無數業主夜不能寐嘅焦慮同無奈。 有資深中介透露,而家成交量之所以「升」,近4成都系靠「割肉盤」撐場。好似增城某小區業主,原本掛180萬,掛咗幾個月都無人問津,最後狠狠心降到165萬先至成交。佢無奈咁話:「唔降價根本冇人睇樓!而家嘅買家精到鬼咁,個個都知市場唔好,壓價壓到你好狠。」 均價「穩」更加系一個大話。越秀、天河嘅高價次新樓,比如珠江新城某盤成交均價高達12萬/㎡,直接拉高咗全市均價。但外圍區域就慘不忍睹,8成嘅單位實際成交價,環比9月降咗2%-3%。 更令人擔憂嘅系,今年4月二手樓成交突破1.03萬套嘅淡季高光,根本唔系新增需求爆發,而系舊年積壓需求嘅集中釋放。有業內人士分析,今年4月成交嘅單位中,有6成都系舊年12月就掛牌嘅「老盤」,只不過系拖到今年先賣出去。所以話,數據睇落好睇,但實際嘅市場熱度,遠遠冇宣傳嘅咁火爆! 從化有業主掛92萬嘅房屋,傾嚟傾去最後85萬先至成交,網友調侃話:「所謂窪地,其實系買家壓價嘅底氣!」 樓市區域分化越嚟越明顯,但呢種分化對於大多數業主嚟講,根本唔系機會,而系陷阱。核心區「好賣」其實系個噱頭,天河公園某次新樓業主掛538萬,中介拍心口話「一周能成交」,結果掛咗2個月,降到515萬先至有人約談。 有業內人拆穿,所謂「去化6-8個月」,其實系中介將「掛牌到成交」算成「去化」,實際好多房屋掛半年都冇動靜,完全系有價無市。 外圍區嘅「窪地」,直情系「坑」!花都有業主前年106萬買嘅房屋,今年想100萬賣咗,中介卻勸佢「95萬先有戲」,原因系「周邊新盤不停降價促銷,二手樓根本冇競爭力」。 更慘嘅系從化,有購房者2021年92萬買嘅房,而家同小區成交價跌到88萬,「想賣都賣唔出,只能自己住,相當於買咗個『祖宗』」。 最離譜嘅系,有中介居然用「海珠半島花園暴漲29.51%」嘅案例來誤導買家。實際上,該小區成交嘅系180㎡嘅江景樓王,全小區就得呢一套特殊單位,卻被當成「暴漲」案例來宣傳!實際上其他戶型成交價根本冇漲,甚至降咗3%!中介呢種「選擇性報喜」,真系誤導咗唔少想買樓嘅街坊! 講到廣州樓市嘅慘狀,增城朱村絕對系一個典型例子。保利中航城呢類樓盤高峰期仲賣到「二字頭」,大家都以為買咗就穩賺。點知時過境遷,而家樓價跌到剩返幾千蚊/㎡。 想轉手先發現銀行貸款都未還清,賣咗樓唔單只首付冇咗,仲要繼續欠債;唔賣嘅話,每月月供好似座大山壓住,唔知何時先到盡頭。 有朱村業主吐槽:「我當年140萬買嘅三房,而家掛牌80萬都冇人問津,就算真系賣得出,扣除首付同稅費,仲要倒貼銀行幾萬蚊貸款,呢筆數計落真系想喊啊!」睇返朱村近一年嘅樓價數據,從舊年12月嘅10513元/㎡一路跌到今年11月嘅9161元/㎡,跌足一年,真系睇見都心酸。 更慘嘅系,有業主算過一筆賬:「每月月供要八千幾,而家租出去先得兩千蚊,差額要自己補,一年就差七萬幾,長期落去真系頂唔順!」樓價跌咗就算啦,租金仲跑唔贏月供,呢種「雙重打擊」,換邊個都頂唔順啦。 為咗激活樓市,廣州今年9月底推出公積金新政,允許繳存人及其配偶提取公積金用於支付購房首付款。表面上睇,呢個政策可以減輕買樓人首付壓力,但實際上可能系一個陷阱。 有廣州剛需夫妻,用80萬公積金畀咗300萬房款嘅首付,結果發現後續每月要還8000蚊房貸!「之前冇算過,而家公積金餘額空曬,每月還貸全靠人工,壓力比冇提公積金仲大」,呢對兩公婆嘅吐槽,講出咗好多人嘅心聲—— 提公積金付首付,睇似減輕咗首付壓力,實則透支咗未來,後續還貸壓力直接翻倍! 業內專家都認為,雖然新政可以降低購買二手樓首付款嘅資金壓力,有利於加快二手樓市場嘅成交,但而家廣州市二手樓掛牌量持續增加,疊加成交嘅放緩,導致二手樓市場價格持續承壓並不斷走低。 更諷刺嘅系,新政後「帶睇量變多」,其實系中介嘅套路。某平台透露,新政後2個鐘5000次諮詢里,有7成都系中介用「新政利好」群發消息吸引嚟嘅,「好多客戶只系問下,真正落單嘅冇幾個」。 中介靠呢種方式製造市場火爆嘅假象,一邊勸業主降價割肉,一邊用虛高嘅掛牌價騙買家,兩頭撈好處! 面對咁樣嘅市場環境,買賣雙方都要醒醒定定。對剛需嚟講,千祈唔好迷信「次新樓+產城融合」嘅噱頭!黃埔科學城某次新樓業主吐槽,「買嘅時候話有地鐵,而家3年喇都仲未通,每日通勤個半鍾,悔到腸都青」。 都唔好亂提公積金,一定要先算清楚「首付少咗,後續還貸頂唔頂得順」,唔好一時衝動,搞到自己生活質量大打折扣。 而家廣州嘅二手樓市場,核心區嘅優質單位依然好搶手,但遠郊板塊嘅劣質單位就越來越難出手,呢種分化會越嚟越明顯。 好似萬科黃埔新城、中海亞運城呢啲樓盤,就因為價格相對合理、配套唔錯,成為咗市場嘅熱門選擇。 對業主嚟講,核心區唔好死撐高價!天河有業主掛538萬3個月冇成交,降到500萬先賣咗,「早降早成交,越拖越被動,晚賣不如早賣」。外圍區咪再抱幻想,增城有業主從150萬降到135萬,先避免咗「砸手裡」嘅結局。 而家嘅市場,唔系「你想賣幾多就賣幾多」,而系「買家願意出幾多」,認清現實先至能少走彎路。 行喺廣州街頭,隨處睇得到房產中介門口貼滿「急售」、「降價」字樣。朱村某業主望着自己當年用成副身家買落嘅房屋,而家市值只剩返當初嘅一半都唔到,苦笑住話:「以前成日話買樓系資產升值,而家先知,買樓可能系一生人最失敗嘅投資。」佢嘅眼神裏面,有無奈,有自嘲,更有對未來嘅迷茫。 樓價繼續跌,公積金用完,往後日子點算?冇人答到佢。呢個系廣州二手樓市場嘅殘酷現實,亦系無數業主共同面對嘅困境。可能,唯有時間先可以證明,邊個能夠喺呢場樓市寒冬中堅持到最後。