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百萬「打工人」退租？廣州房東扛不住了？降租！房東們卻笑不起來了！

百萬「打工人」退租？廣州房東頂唔住咗？降租！房東們卻笑不起身咗！ 距離2025年的春節，唔到1個月了。當打工人心心念念地踏上歸家之旅，房東們卻笑不起身咗。呢系因為，廣州一年一度的春節「退租潮」，已經提前到來？呢兩日，我喺刷某紅薯的時候，就刷到咗一位廣州房東的帖子：真的好怕過年！ 「不講笑，做了房東之後一到年底就開始發愁，好多押金都唔要就走了，過年那叫一個慘澹...」 更羅命嘅系，一下子走了十幾個租戶，搞衛生都搞到我怕... 此話一出，評論區下面就引起了「吃瓜群眾」的一波爭論。 一邊系租客們的「嘴替」來咗：「得咗吧，租客連押金都唔要就走了，你就偷着樂吧」 「乜野押金唔要啊，那系你押金不給吧」...... 另一邊系廣州房東們的「感同身受」：「我以前覺得當房東很爽，而家覺得很煩一堆衰嘢，還好全系我公婆去打理，一棟樓的衛生，租戶的各種問題，半夜進不去門...」 「簽了一年合同 租了4個月 租客跟我講想回老家不租了，我好心押金打算退她一半 她要俾我全部退俾距」。 公講公有理、婆講婆有理。 但呢入邊，反映了更重要的一個現象：2025年的退租潮，已經開始了！ 按照租賃市場慣性，年前本來就系冷淡期。 差不多從12月份開始，出租就成咗一件難事，無人問津的單位比比皆系。 甚至有房東，把價格降了10-2成，房屋依然「人影都無一個」。 就一個詞：扎心！而家距離過年仲有20多天，呢意味住，廣州市場冷淡期預計還將持續一段時間。房東們，面臨着更加嚴峻的考驗。一方面，房東們想要搵租客，難度加大了。 中介協會數據顯示：11月租賃市場進入淡季，租賃需求多為換租和續租，全市監測點成交量環比下降3.72%。另一方面，就業市場不景氣，租金只能隨之下跌。 11月，中心區域監測點住宅租金環比下降0.75%，近郊區域和遠郊區域環比分別下降0.96%和0.21%。 畢竟，今年打工人兜里的RMB，可沒咁好賺了。亦都系講，廣州一套100平、月租5300元的房屋，平均月租金就下降了80元。 仲有一點，租房的小夥伴們都知道，過去廣州有一個不成文的傳統：每年的春節一過，房租就要無情地往上漲一波。正所謂，苦不苦，房租一漲三百五；累不累，年後水電翻一倍。 而呢種現象，今年可能更少了。呢系因為，許多廣州租客更系抓准了房租降價的趨勢，在春節長假前退租拿回押金。寄希望節後房租仲可以再降一波，同時減免出一個月的房租。 因為大部分租客拿準了當下房東的心理——房租普遍下跌，許多房東還在供房貸。 如不降租，很可能面對房屋長期空置、租金收入大幅減少的尷尬。就好似中介所講的：租不出去的單位，房東就好似系在「燒錢」。 咁一來一回，房東就被「拿捏」住咗。 縱觀廣州市場，尤其系房屋增量多的板塊，租價的波動就更明顯了。 比如黃埔。從時間線上睇，以萬科城市之光為代表的老黃埔紅盤，前幾年確實迎來過租房「爆發期」。 以今年年初為例，當時城光帶家電家私的單位，最高能租到92元/月/平。 大半年過去，而家的情況完全不一樣了。 下半年開始，包括茅崗以西、文沖、沙步等一批舊改項目，正持續進入回遷高峰期。 如此一來，不光少了大量潛在租客，各種全新單位也湧入租賃市場，衝擊網紅盤的租金。 我翻了翻貝殼等線上租房平台、中介，光系而家黃埔幾個比較知名的回遷房小區，粗略統計出租套數就有近300百套其中最典型的例子，仲系今年7月收樓的茅崗西華片二期回遷房江貝花園。 回遷房總共交樓533套，短短一個月，已經有80套單位出租。呢相當於，每7套房入邊，至少有1套已經拿出嚟放租了。 單單呢一個回遷小區，比成個富頤華庭在租的單位都要更多。 單位越掛越多，片區房租自然亦有所下調。 7月底的時候，江貝花園一套100平三房基本都要租4300-4800元。 而家到咗年底，同戶型房租最低下調到3850元，直接降了1成以上。 仲有城市之光，而家一套96平的整租北向三房，租金約為5000-5400元/月，比年初便宜了大幾百。 而且，租客們的揀非常多。 光系呢個小區，正在待出租的單位，就接近90套。 可以預見嘅系，隨着更多回遷房放租，而家的放租大概率還會進一步下調。 事實上，不止系城光，老黃埔好多投資客，都系面臨類似的處境：既要應對樓市的變動，又要與房產中介和租客博弈。 躺贏的「包租婆」時代，好似真的一去不返了。當房東們在為租金下滑發愁時，一群「整頓」過職場的後生人也在淨雞雞改變着傳統的租房生態。 在小紅書上，有關點樣尋搵高性價比單位，點樣與房東談判降租的筆記受到咗眾多後生人的熱捧。 我發現，一條「嘗試和房東談降租，沒諗到成功了」的筆記，有接近1000點讚，560多收藏，上百條評論。 呢啲筆記唔單只提供了詳實的租房技巧，還以圖文並茂的形式，展示了後生人對租房市場的態度：佢哋不再滿足於被動的接受，而系主動出擊，爭取權益最大化。在傳統的租房市場裡，房客更多地系被動接受房東提供的條件。 但系而家，後生人與房主之間的契約好似更加平衡和健康了，甲乙雙方傾斜的天平正在扶正。 對於春節退租潮，你系點睇的？ 不論樓市點跌宕起伏，住房屋，住更好的房屋的需求一直在，從來冇改變過。只係呢啲需求都隱藏在水面下，市場睇起身風平浪靜，需要用一把火點燃引爆，呢把火就系「買樓賺到錢」。 近期廣州樓市睇似平淡，實際上成交並唔差。 我哋先睇二手樓的數據。貝殼上10月廣州成交4184套，日均成交141套。11月廣州成交4050套，日均成交138套。呢個月前三周貝殼成交2400套，日均135套。要知道年底11月和12月，系二手成交每年最淡的時間點。市場數據依然保持平穩的態勢，該買樓的在買樓，該賣房的在賣房。一般貝殼的市場占有率在5成左右，亦都系講廣州每個月的成交數據在都能保持在8000套左右。住建局的數據也證明了呢一點，10月成交7242套，11月成交8669套。梗系住建的數據相對滯後，需要交易過戶完成才算成交，所以住建局的統計數據11月成交高於10月，由於12月的減稅政策，預計12月住建局成交數據會更大。貝殼的掛牌量，和最高時相比，而家也減少了9000來套。呢個成績，意味住廣州每個月都有8000多個家庭，在廣州的萬千燈火中，搵到屬於自己的那一盞。廣州依然對人口有着巨大的吸引力，系一座值得大家為止拼搏奮鬥的城市。梗系，亦有聽到唔同的聲音。有人講自己的房屋依然冇賣掉，自己身邊的朋友也沒見到幾個人在買樓的，而且生育率一直在下降，呢個數據會唔會有水分。我只能講，廣州常住人口有將近2000萬人，其中非戶籍人口有將近1000萬，廣州解除限購之後，呢啲都系巨大的購買力。除此之外，廣州更虹吸成個廣東省1億多人口，加上周邊的省份，像湖南6000多萬人，廣西5000多萬，江西4000多萬人口。呢啲人口，都有機會轉化成龐大的購買力。之所以覺得市場平淡，其實系因為我哋最近又進入咗政策的真空期。之前廣州樓市從新樓得房率，到解開限購，到降低貸款成數，到減利率，再到減免稅費，可以算系全力以赴，毫無保留的把買樓呢件事情的方方面面都照顧到咗。我哋唔要陷入信息繭房中，要知道我哋的市場系廣闊且龐大的。預計我哋很可能會在呢排時間，再推出一輪新的政策。梗系，呢輪政策可能會偏向宏觀，並且側重在金融端。梗系，每年樓市的11月開始直到來年的3月，呢個期間都系樓市傳統的淡季。今年的廣州好似冇往年的冬天寒冷，但系12月開始，先系聖誕，接落來系元旦，緊跟住就系春節了。從微觀的角度來睇，廣州樓市亦出現咗很明顯的板塊之間的分化。微觀市場我哋可以睇到，像天河北、天河公園、華景新城，甚至廣鋼、越秀呢啲有學位加持的板塊，交易活躍，價格企穩後，開始微微回調。