樓市脫光！放下一線城市的偶像包袱了！南京全面取消商品房限售！新一輪救市大潮來了！賣地收入滑坡！人口增長乏力！是熱潮還是崩盤的前兆！ скачать в хорошем качестве

樓市脫光！放下一線城市的偶像包袱了！南京全面取消商品房限售！新一輪救市大潮來了！賣地收入滑坡！人口增長乏力！是熱潮還是崩盤的前兆！

突發！南京全面取消商品房限售！限售令終結背後?：賣地收入滑坡！人口增長乏力！ 近日，南京突然扔出一顆「樓市核彈」：自今年3月31日起，全面取消商品房限售！亦都系講，今日起在南京買新樓，拿到房產證就能直接賣，唔使再苦等三年熬成「不動產老罈酸菜」。 ? 呢一刀砍得夠狠。要知道，南京限售政策始於2017年，當年為咗按住炒房團躁動的手，規定「拿證三年才能賣」。結果樓市一降溫，政策就鬆綁：2022年改成「合同備案滿三年」，舊年給多孩家庭開綠燈，直到今日徹底撕掉封印，直接進入「自由交易時代」。全面取消住房限售、1億元助力「賣舊買新」、加大住房公積金支持、支持青年人剛性購房……3月31日，南京推出「房七條」政策，以期「激活需求、盤活存量」，助力樓市「止跌回穩」。?南京目的明確，打法精準——全面鬆綁樓市背後，系土地出讓收入同比減少四成，常住人口規模增長乏力——在資金和人口流向高能級城市，分化趨勢明顯的當下，南京背水一戰。? 今年全國政府工作報告明確房地產工作路徑：全面覆蓋需求扶持、庫存管理、融資協調、產品升級等四方面。此次南京樓市新政目標指向明確，均在「工作路徑」範圍之內，總體思路系利好改善性需求、利好青年人置業。「房七條」政策中，最值得關注的就系「全面取消限售」，解除新樓限售期可更有效滿足各類住房置換需求。政策鬆綁之外，仲有真金白銀補貼。? 根據活動方案，「以舊換新」針對新樓購置的補助主要分為兩個部分，第一，政府給予新樓合同金額1%補助，首批政府補助資金金額總計1億元，以完成網簽備案時間為準，先購先得；第二，開發企業給予不低於新樓首付款3—5%的補助。?假設客戶購買一套合同總價為500萬的新樓，支付首付款200萬，如開發企業給予的補助按5%計算，則購房人可享受開發企業補助的10萬，加上政府補助的5萬，總計15萬，呢意味住樓價打了97折；如果首付款更多，則折扣更高——全款買樓最多能打94折。? 南京還推動既有庫存商品房全部納入房票超市，推行房票「全城通兌」和「電子房票」，呢將利好被徵收群眾的安置需求，而盤活企業存量閒置資產有利於增加改善型住宅供給。上述政策切合了國家「全面覆蓋需求扶持」的指導方針。?除咗提供改善型需求便利，新政還加大了對青年人剛性購房的政策支持，引導商業銀行針對性推出低首付、低利息、低月供、寬期限的特色化金融產品，45歲以下青年人購買商品住房門檻降低了。 南京原本提取公積金支付購房首付款的範圍只限購房人本人及其配偶，新政提出，購房人父母、子女符合提取條件的，都可申請提取公積金用於支付購房款。呢意味住未來購房人父母和子女均可互助支援——顯而易見，青年人購房又拓寬了資金來源。??從2017年開啟商品房「限售令」，到而家南京全面取消「限售」，呢八年中國樓市也經歷了一個輪迴。從「限購限售」到「即購即售」，南京期望增加樓市流動性、為土拍止跌企穩的意圖明顯。? 舊年底，南京舉行了一場土拍，14幅宅地均由國資平台底價抄得，攬金30.4億元；早前9月的一次土拍，出讓的8幅地塊均以底價成交，總出讓金近43億元。底價成交也得賣——從財政收入，尤其國有土地出讓收入數據來睇，南京太需要樓市回溫、土拍回暖了。?統計公報顯示，2021年、前年、舊年，南京一般公共預算收入分別為1729.5億元、1620億元、1596億元，逐年下降；年度預算草案顯示，2021年、2023 年、舊年南京本級國有土地出讓相關收入分別為1220.1億元、628.7 億元、363.1 億元，下滑幅度更為驚人。?財政收入兩大主要板塊均連年下降，南京焉能不急？ 取消限售，增加樓市流動性、止住土地出讓金流失就成為咗必選項。一個肉眼睇得到的事實系，在長三角重點城市中，一邊系蘇錫寧等地土拍頻現底價成交；一邊系滬杭等樓市流動性高的城市土拍高溢價頻現。?從結構上睇，土拍市場分化加劇，一線和少量二線核心地塊競爭激烈，拍出多個「地王」，但系外圍區域及低能級城市土地市場低迷，唔少地塊底價成交甚至流拍——樓市資金走向出現區域分化——南京需要流動性同其他城市競爭，而在南京本地，資金則流向核心板塊。 ?克而瑞數據顯示，截至今年1月末，全國50個重點城市狹義庫存量同比下降11%。不過，南京樓市的狹義庫存去化周期仍超過20個月，其中，70平方米以下小面積段存在庫存積壓情況，郊區個別板塊庫存量較大，且環比舊年底有所上升。?南京近期也在優化供地結構，南京3月掛牌宅地平均容積率均在2.0以下，且優質板塊供地有所增加。秦淮區城南掛牌宅地起拍樓板價最高，達到3萬元/平方米，地塊起拍總價10.4億元，容積率僅有1.2。?如此一來，土拍市場也呼應了「房七條」利好改善型需求的政策，可謂從供給側到需求側，打出咗組合拳——今年以來，南京樓市已經出現回溫跡象。 2月，南京新樓價格環比上漲0.5%，連續3個月漲幅全國第一——如同守護風中蠟燭般，南京呵護着呢難得的小火苗。?如上所述，「房七條」政策一方面利好改善型尋求，另一方面則方便青年人置業。呢意味住，南京除咗考慮活躍樓市土拍，增加財政收入之外，仲有一層意思系搶人，至少系留住青年人。?早在2021年，南京便提出咗「成為常住人口突破千萬「的城市，事實上，南京而家系全國GDP十強城市中唯一一個人口不足千萬的城市，近5年人口增量不足30萬。舊年，南京重啟「購房即落戶」政策。不過，年末南京常住人口957.7萬人，較前年僅增加3萬人。?杭州、合肥舊年也調整政策，降低落戶門檻或重啟「買樓即落戶」，效果要比南京好得多。舊年末，杭州常住人口為1262.4萬人，較上年增加10.2萬人；而合肥常住人口為1000.2萬人，增加14.9萬人，成咗長三角第4個、全國第18個千萬人口城市。? 合肥人口強勢破千萬，給南京敲了警鐘。長期以來，南京對蘇北、皖南等地區的人口吸引力巨大。但系，過去10年間，僅從人口流動來講，好多城市競爭力都系增強。相比以往只能「一頭熱」湧向滬寧杭等大城市，越來越多的人正啱生活和就業城市有更多揀餘地。?而且，南京並非省內人口和經濟最強城市，蘇州人口和GDP總量均超過南京，呢使得南京在人口吸引力方面難以形成絕對優勢。 此外，南京還承受着老齡化壓力，常住人口中60歲以上占比約22%，65歲及以上占比達16%，超過全國平均水準。?數據顯示，而家常住人口總量超過920萬、最新公布人口數據年份前年或舊年仍然保持人口增長的城市，一共有6座，包括溫州、寧波、佛山、南京、濟南和瀋陽，距地保持着衝擊千萬人口城市的可能性。南京作為江蘇省會，肯定不想被拋在後頭。?可以預料嘅系，當「以產聚人、以城留人」模式濫觴之後，公共服務質量、治理精細化程度將成為決定人口集聚的關鍵因素。南京「房七條」除咗為青年人置業提供便利之外，還提出「提升城市居住環境品質」，也算系對「搶人、留人」作出的承諾。